Stabilirea valorii cadastrale a imobilului egal cu valoarea de piata. Stabilirea valorii cadastrale egale cu valoarea de piata

22 septembrie 2015 12:01

Problema proprietarilor de proprietăți apare atunci când valoarea de piață se dovedește a fi mai mare decât valoarea cadastrală. Motivele sunt evaluarea în masă a terenurilor și a altor obiecte. În acest caz, evaluatorii nu țin cont de caracteristicile lor individuale, care pot devaloriza în mod semnificativ obiectul. Sarcina proprietarului este de a stabili în mod independent valoarea cadastrală a unui teren sau a unei alte proprietăți.

Stabilirea valorii cadastrale egale cu valoarea de piata: aspecte procedurale

1. Contactați o organizație de evaluare certificată pentru pregătire raportul valorii de piata. Acesta trebuie să vă fie furnizat pe hârtie și electronic.
2. Raportul trebuie să fie supus unei examinări obligatorii de către organizația care le-a dat permisiunea de a efectua o astfel de evaluare. Veți primi un document despre examinarea metodologică de reglementare.
3. Colectați toate documentele de proprietate pentru proprietate.
4. Aplicați la Comisie sub Rosreestr. Cererea dumneavoastră va fi satisfăcută sau respinsă cu justificarea acestei decizii.
5. Dacă primiți un refuz, rezolvați problema în instanță.

Acest articol evidențiază noile tendințe în practica judiciară legate de stabilirea valorii cadastrale a terenurilor egale cu valoarea de piață.

Articolele pe tema evaluării imobiliare au discutat deja în mod repetat dispute cu privire la utilizarea valorilor de piață și cadastrale în legătură cu terenurile. În special, a fost avută în vedere anterior categoria populară de cauze în practica judiciară privind stabilirea valorii cadastrale a unui imobil egal cu valoarea sa de piață.
După cum se știe, astăzi cazurile de dispute cu privire la rezultatele determinării valorii cadastrale sunt excluse de competența instanțelor de arbitraj. Deci, din august 2014, în primă instanță, aceste cauze, în conformitate cu paragraful 8 al părții 1 din art. 26 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, sunt considerate de instanța supremă a republicii, tribunalul regional, regional, tribunalul unui oraș federal, tribunalul unei regiuni autonome și instanța unui district autonom.
Practica judiciară a instanțelor de arbitraj a arătat că instanțele au satisfăcut de bunăvoie cererile reclamanților de a stabili valoarea cadastrală a unui teren egală cu valoarea sa de piață.
Cu toate acestea, în practica judiciară nouă și deja consacrată în această categorie de cauze se observă tendințe opuse.
Din analiza hotărârilor judecătorești adoptate după 1 ianuarie 2015 rezultă că în majoritatea cazurilor instanțele refuză să satisfacă cererile reclamanților de a stabili valoarea cadastrală a unui teren egală cu valoarea sa de piață. Principalul motiv al refuzului este discrepanța dintre rapoartele privind evaluarea valorii de piață a terenului și legislație.
Înainte de a lua în considerare în mod direct exemple de practică judiciară, permiteți-mi să vă reamintesc câteva prevederi ale legislației referitoare la evaluarea valorilor de piață și cadastrale.
Potrivit paragrafului 5 al articolului 65 din Codul funciar al Federației Ruse, în scopuri fiscale și în alte cazuri prevăzute de lege, se stabilește valoarea cadastrală a unui teren. Valoarea cadastrală a unui teren poate fi folosită și pentru a determina chiria pentru un teren aflat în proprietatea statului sau a municipalității. Pentru stabilirea valorii cadastrale a terenurilor se efectuează o evaluare cadastrală de stat a terenurilor. In cazurile in care se determina valoarea de piata a unui teren, valoarea cadastrala a acestui teren se stabileste egala cu valoarea sa de piata.
Potrivit articolului 24.18 din Legea federală din 29 iulie 1998 N 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (denumită în continuare Legea privind activitățile de evaluare), rezultatele determinării valorii cadastrale pot fi contestate în instanță. . Unul dintre temeiurile revizuirii rezultatelor determinării valorii cadastrale este stabilirea valorii sale de piață în raport cu imobilul la data de la care valoarea cadastrală a fost stabilită prin decizia Comisiei de soluționare a litigiilor privind rezultatele determinării valoare cadastrală sau printr-o hotărâre judecătorească.
Conceptul de valoare de piata a unui obiect de evaluare este dezvaluit in Legea activitatilor de evaluare. Valoarea de piata se intelege ca pretul cel mai probabil la care un anumit obiect de evaluare poate fi instrainat pe piata deschisa intr-un mediu concurential, atunci cand partile la tranzactie actioneaza rezonabil, avand toate informatiile necesare, iar pretul tranzactiei nu este afectat de orice circumstanțe extraordinare enumerate în acest articol. În același timp, valoarea de piață a unui teren este stabilită în conformitate cu Legea privind activitățile de evaluare pe baza unui raport de evaluare a obiectului, întocmit de un evaluator - membru al unei organizații de autoreglementare a evaluatori.
Să luăm în considerare un caz specific din practică.
Prin decizia Tribunalului Moscova din 15 aprilie 2015 în dosarul nr. 3-108/2015, societatea cu răspundere limitată „ALM-STROY” (denumită în continuare Compania) a refuzat să satisfacă cererea de stabilire a valorii cadastrale. a unei proprietăți egală cu valoarea sa de piață.
Conform materialelor cazului, Compania a solicitat Tribunalului Moscova să stabilească valoarea cadastrală a terenului în valoare de piață. În susținerea cerințelor, Societatea a făcut referire la faptul că este chiriașul terenului precizat, iar discrepanța dintre valoarea cadastrală înscrisă în cadastrul imobiliar de stat și cea de piață încalcă drepturile Societății, întrucât chiria pentru terenul se stabileste ca procent din valoarea cadastrala. Totodată, Societatea a prezentat un raport din 4 martie 2014 privind valoarea de piață a proprietății specificate. Părțile interesate - Guvernul Moscovei și Departamentul Proprietății Orașului al orașului Moscova nu au recunoscut cerințele, indicând că concluziile evaluatorului cuprinse în raportul transmis de Companie cu privire la valoarea valorii de piață a obiectelor evaluate nu pot fi luate în considerare justificate. Potrivit expertizei, prezentată și în materialele cauzei, acest raport a respectat cerințele Legii privind activitățile de evaluare, standardele federale de evaluare, cerințele caietului de sarcini al acordului de evaluare, precum și concluziile cuprinse în acesta. rezonabil de către expert.
Cu toate acestea, instanța, după ce a apreciat în totalitate probele prezentate în cauză, a apreciat că evaluarea imobilului în litigiu a fost efectuată de evaluator cu încălcarea cerințelor Legii privind activitățile de evaluare și a Standardelor Federale de Evaluare.
Astfel, conform clauzei 6 din Standardele Federale de Evaluare, aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice și Comerțului al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 255 (denumit în continuare FSO-2), la determinarea valorii de piață a obiectul de evaluare, cel mai probabil preț la care obiectul de evaluare poate fi înstrăinat la data evaluării pe piața liberă în condiții de concurență, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, precum și valoarea prețului tranzacției. nu este afectat de nicio circumstanță extraordinară, adică atunci când: una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluării, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte executarea; părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes; obiectul de evaluare este prezentat pe piata deschisa printr-o oferta publica, tipica pentru obiecte de evaluare similare; prețul tranzacției reprezintă o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere pentru finalizarea tranzacției în raport cu părțile la tranzacție pe nicio parte; plata pentru obiectul de evaluare se exprimă în formă bănească.
În conformitate cu paragraful „g” din clauza 8 din Standardele Federale de Evaluare, aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice și Comerțului al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 254 ​​(denumit în continuare FSO-3), indiferent de tipul obiectului de evaluare din raportul de evaluare, numărul de alte lucruri, ar trebui să existe o secțiune privind analiza de piață a obiectului de evaluare, precum și o analiză a altor factori externi care nu au legătură directă cu obiectul de evaluare, dar care îi afectează. valoare. Secțiunea de analiză a pieței ar trebui să furnizeze informații despre toți factorii de preț utilizați pentru a determina costul.
Clauza 20 din Standardele Federale de Evaluare, aprobate prin Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice și Comerțului al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 256 (denumit în continuare FSO-1), prevede că evaluatorul, atunci când efectuează o evaluare, este obligat să utilizeze abordările cost, comparative și venituri pentru evaluare sau să justifice refuzul utilizării.
Din materialele cazului rezultă că la evaluarea terenului în litigiu, evaluatorul a folosit doar o abordare comparativă a costurilor și veniturilor;
Conform FSO-1, abordarea comparativă este utilizată atunci când există informații fiabile și accesibile pentru analiză privind prețurile și caracteristicile obiectelor analoge. Atunci când aplică o abordare comparativă a evaluării, evaluatorul trebuie:
a) selectează unitățile de comparație și efectuează o analiză comparativă a obiectului de evaluare și a fiecărui obiect analog pentru toate elementele de comparație. Pentru fiecare obiect analog, pot fi selectate mai multe unități de comparație. Alegerea unităților de comparație trebuie să fie justificată de evaluator. Evaluatorul trebuie să justifice refuzul de a utiliza alte unități de comparație adoptate în cadrul evaluării și legate de factori de cerere și ofertă;
b) ajustați valorile unității de comparație pentru obiectele analogice pentru fiecare element de comparație, în funcție de raportul dintre caracteristicile obiectului de evaluare și obiectul analogic pentru acest element de comparație. La efectuarea ajustărilor, evaluatorul trebuie să introducă și să justifice scara ajustărilor și să ofere o explicație în ce condiții vor fi diferite valorile ajustărilor efectuate.
În conformitate cu Recomandările metodologice pentru determinarea valorii de piață a terenurilor, aprobate prin Ordinul Ministerului Proprietății al Federației Ruse din 6 martie 2002 N 568-r (denumite în continuare Recomandări Metodologice), utilizarea vânzărilor metoda comparației presupune determinarea elementelor prin care obiectul de evaluare este comparat cu obiecte similare (denumite în continuare elemente de comparație); determinarea pentru fiecare element de comparație a naturii și gradului de diferență a fiecărui analog față de terenul evaluat; determinarea pentru fiecare dintre elementele de comparație a ajustărilor de preț ale analogilor corespunzătoare naturii și gradului de diferență a fiecărui analog față de terenul evaluat; ajustarea pentru fiecare element de comparație a prețurilor pentru fiecare analog, netezind diferențele acestora față de terenul evaluat; calcularea valorii de piață a unui teren printr-o generalizare rezonabilă a prețurilor ajustate ale analogilor.
Potrivit materialelor cauzei, instanța a constatat că, în cadrul aplicării demersului comparativ, evaluatorul, la evaluarea imobilului în cauză, a ales metoda comparației directe a vânzărilor. Propunerile de vânzare de parcele publicate în ianuarie - februarie 2014 au fost selectate ca obiecte analoge Deoarece, în conformitate cu FSO-1, evaluatorul nu poate utiliza informații despre evenimentele care au avut loc după data evaluării la efectuarea unei evaluări, instanța a concluzionat în mod corect că. evaluatorul, atunci când Evaluarea a folosit date nesigure.
În plus, instanța a constatat că, utilizând în calcule patru analogi aflați în diferite districte ale Moscovei, evaluatorul nu a ținut cont de faptul că o parte din propunerile de vânzare de terenuri erau proiecte de investiții, iar costul acestora includea autorizarea, proiectarea, și documentația de deviz.
Instanța a mai constatat neaplicarea și aplicarea incorectă de către evaluator la calculul ajustărilor, în urma căreia valoarea terenului a fost subestimată cu cel puțin 15 - 30%. De exemplu, evaluatorul a făcut ajustări nerezonabile pentru locație la prețul ofertelor de obiecte analoge, susținând că obiectul evaluării și analogii sunt echidistante de șoseaua de centură a Moscovei. În același timp, obiectele analogice au fost îndepărtate semnificativ din centru și amplasate la distanțe diferite de metrou. În consecință, obiectul de evaluare, situat mai aproape de centru, a avut avantaje în localizare, și, în consecință, avantaje în accesibilitatea transportului față de analogi, care ar fi trebuit să fie luate în considerare la prețul propunerilor de analogi prin efectuarea unei ajustări în sus.
Astfel, analizând utilizarea abordării comparative în raport, instanța a ajuns la concluzia că nu au fost luați în considerare pe deplin factorii de preț, inclusiv prezența unui proiect de investiții în prețul de ofertă a obiectelor analoge, locație, ceea ce subestimează rezultatele determinării valorii de piață a proprietății care se evaluează.
În acest sens, concluziile formulate de evaluator cu privire la valoarea de piață a imobilului evaluat nu au fost recunoscute de către instanță ca fiind justificate, întrucât încălcările enumerate mai sus comise în cursul evaluării au fost considerate de instanță ca fiind semnificative și care afectează. fiabilitatea rezultatelor evaluării proprietății.
Pe baza celor de mai sus, instanța a ajuns la concluzia că raportul nu îndeplinește cerințele Standardelor Federale de Evaluare, iar conținutul său nu îndeplinește cerințele Legii privind activitățile de evaluare.
În ceea ce privește expertiza privind conformitatea raportului, instanța a constatat că experții nu aveau sarcina de a analiza datele sursă, iar raportul de evaluare a fost verificat prin analiza de text. În consecință, examinarea raportului a fost de natură normativă și metodologică și, în consecință, în opinia instanței, nu a putut confirma valoarea de piață a obiectului de evaluare determinată de evaluator în raportul de evaluare.
Deci, potrivit art. 17.1 din Legea activităților de evaluare, prin examinarea unui raport se înțelege acțiunile unui expert sau experților unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor în vederea verificării unui raport semnat de un evaluator sau evaluatori care sunt membri ai acestei organizații de autoreglementare. , în conformitate cu tipul de examinare, inclusiv verificarea conformității cu cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare, standardele federale de evaluare și alte acte ale organismului federal autorizat care îndeplinește funcțiile de reglementare legală a activităților de evaluare, și (sau) standarde și reguli pentru activitățile de evaluare.
Ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 4 iulie 2011 N 328 a aprobat Standardul Federal de Evaluare „Tipurile de examinare, procedura de efectuare a acesteia, cerințele pentru o opinie de expertiză și procedura de aprobare a acesteia” (denumit în continuare: ca FSO-5), al cărui paragraful 4 a stabilit, de asemenea, că examinarea unui raport de evaluare înseamnă acțiunile unui expert sau experților unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor în vederea verificării unui raport semnat de un evaluator (evaluatori) care este ( sunt) membri ai acestei organizații de autoreglementare, în conformitate cu tipul de examinare. În timpul examinării raportului de evaluare se efectuează o examinare a muncii efectuate de evaluator.
În virtutea art. 67 din Codul de procedură civilă al Federației Ruse, coroborat cu prevederile art. 24.18 din Legea activităților de evaluare, o opinie de expertiză asupra raportului evaluatorului privind determinarea valorii de piață a unui imobil este unul dintre tipurile de probe scrise și este supusă evaluării împreună cu alte probe în cauză.
Întrucât raportul prezentat, din motivele expuse mai sus, nu a fost recunoscut de instanță ca fiind de încredere, întrunind cerințele legislației Federației Ruse privind activitățile de evaluare, prin urmare, valoarea de piață a proprietății fiind evaluată în suma declarată, în opinia instanței, nu a fost stabilită în mod credibil și nu a fost dovedită în mod corespunzător și, în consecință, au rămas nesatisfăcute cererile Societății de a stabili valoarea cadastrală a imobilului egală cu valoarea sa de piață.
Exemplul de practică judiciară avut în vedere arată că instanțele de judecată refuză să satisfacă cererile de stabilire a valorii cadastrale egale cu valoarea de piață a acesteia pe baza faptului că rapoartele de evaluare a valorii de piață a imobilelor sunt incomplete, conțin inexactități, nu respectă prevederile legea și nu sunt de încredere.
Se pare că motivul pentru aceasta este atât ignorarea de către client a muncii implicate în evaluarea bunurilor imobiliare și întocmirea raportului corespunzător cu privire la valoarea valorii sale de piață, cerințele legislației și standardelor federale pentru astfel de rapoarte, cât și necinstea evaluatorilor. .
Pe de altă parte, acest exemplu arată că instanțele, atunci când analizează litigiile din această categorie de cauze, au început să acorde mai multă atenție unor probe atât de importante precum un raport privind evaluarea bunurilor imobiliare, inclusiv acordând atenție nu numai datelor evidente privind calendarul, valoarea, puterile persoanelor care întocmesc raportul etc., dar și studiază cu atenție conținutul acestor rapoarte.
Astfel, atunci când vă adresați instanței de judecată cu o cerere de stabilire a valorii cadastrale a unui teren egală cu valoarea de piață a acestuia, trebuie să verificați cu atenție rapoartele întocmite în acest scop privind valoarea de piață a evaluării imobilului corespunzător. Pentru a efectua procedura de evaluare directă, este mai bine să implicați doar evaluatori dovediți.

CENTRUL JURIDIC PRIMUL CAPITAL
Moscova, Lubyansky proezd, 5, clădirea 1
(495 ) 649-11-65; (985 ) 763-90-66

TRIBUNALĂ DE ARBITRAJ SECTORUL VOLGA

Dispozitivul rezoluției a fost anunțat la 25 septembrie 2014. Textul integral al rezoluției a fost făcut la 29 septembrie 2014. Curtea de Arbitraj a Sectorului Volga, în lipsa: reclamantei - sesizată în mod corespunzător, pârâta - sesizată în mod corespunzător, terților - sesizată în mod corespunzător, având în vedere în ședință publică recursul în casare al întreprinzătorului individual Tamara Aleksandrovna Nesterova împotriva deciziei de Curtea de Apel a XII-a de Arbitraj din 06.04.2014 (președintele Nikitin A.Yu., judecătorii Timaev F.I., Antonova O.I.) în dosarul nr. A12-30749/2013 privind cererea antreprenorului individual Tamara Aleksandrovna Nesterova, Volgograd OGRNIP<…>) către instituția bugetară federală „Camera Federală Cadastrală a Serviciului Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie” reprezentată de filiala din regiunea Volgograd, Volgograd (TIN 7705401340, OGRN 1027700485757) cu implicarea terților: societate cu răspundere limitată „ Omega Plus", Volgograd, Ministerul Gestionării Proprietății de Stat al Regiunii Volgograd, Volgograd, administrația orașului Volgograd, privind stabilirea valorii cadastrale a terenului,

Instalat:

Întreprinzătoarea individuală Tamara Aleksandrovna Nesterova (denumită în continuare antreprenor) a depus o cerere la Curtea de Arbitraj din Regiunea Volgograd împotriva Instituției Bugetare Federale „Camera Federală Cadastrală a Serviciului Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie” reprezentată de filiala din Regiunea Volgograd (denumită în continuare Camera Cadastrală) cu numărul cadastral 34:34:080087:37, situată la adresa: Volgograd, st. Khabarovskaya, 38, suprafață 718 mp. m, egală cu valoarea sa de piață de la 01/01/2010 în valoare de 1.338.000 de ruble și, de asemenea, obligă Camera Cadastrală să introducă valoarea de piață a terenului în cadastrul imobiliar de stat ca valoare cadastrală.
Societatea cu răspundere limitată Omega Plus, Ministerul Gestionării Proprietății de Stat al Regiunii Volgograd și administrația orașului Volgograd au fost implicate în cauză în calitate de terți care nu declară pretenții independente cu privire la subiectul litigiului.
Prin decizia Curții de Arbitraj a Regiunii Volgograd din 17 februarie 2014, pretențiile au fost satisfăcute.

Prin hotărârea Curții a XII-a de Arbitraj de Apel din data de 4 iunie 2014 s-a desființat hotărârea primei instanțe, iar pretențiile au fost respinse.
În recursul în casare, întreprinzătorul solicită anularea hotărârii instanței de apel, lăsând în vigoare hotărârea primei instanțe, invocând aplicarea incorectă a normelor de drept material și procesual de către instanța de apel, precum și neconcordanța concluzii cu împrejurările reale ale cazului. Reclamantul plângerii arată că instanța de apel a distribuit greșit sarcina probei și a eliberat administrația orașului Volgograd de obligația stabilită de partea 1 a articolului 65 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse (denumit în continuare Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse). De asemenea, instanța a aplicat și interpretat incorect normele Legii federale din 29 iulie 1998 N 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (denumită în continuare Legea privind activitățile de evaluare). Instanța nu a stabilit niciun fapt care să demonstreze în mod obiectiv nesiguranța raportului.
După ce a verificat legalitatea actelor judiciare adoptate în cauză în conformitate cu articolul 286 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța de casație nu găsește niciun motiv pentru anularea deciziei curții de apel.
După cum s-a stabilit de instanțe și reiese din materialele cauzei, în baza contractului de închiriere din 5 septembrie 2005 N 6111, Antreprenorul este chiriaș al unui teren cu numărul cadastral 34:34:080087:37, situat la adresa: Volgograd, st. Khabarovskaya, 38, suprafață 718 mp. m.
În conformitate cu decretul guvernatorului regiunii Volgograd din 20 noiembrie 2012 N 1130 „La aprobarea rezultatelor evaluării cadastrale de stat a terenurilor din localitățile din regiunea Volgograd”, valoarea cadastrală a terenului cu număr cadastral 34:34:080087:37 sa schimbat și sa ridicat la 13.048.048,86 ruble.
In prealabil judecata, la initiativa Antreprenorului, s-a determinat valoarea de piata a terenului specificat.
Conform procesului verbal din 29 octombrie 2013 N 67/pr-13, depus la cauze materiale, realizat de societatea cu raspundere limitata Omega Plus, valoarea de piata a terenului cu numarul cadastral 34:34:080087:37 ca din 1 ianuarie 2010 este de 1.338.000 de ruble.
Considerând că valoarea cadastrală a terenului înscrisă în cadastrul imobiliar de stat este nesigură și nu corespunde cu valoarea de piață, întreprinzătorul a formulat prezenta cerere la instanța de arbitraj.

Satisfăcând cerințele enunțate, instanța de fond, la adoptarea unui act judiciar, a pornit în mod corect din faptul că întreprinzătorul, exprimând cerințele în speță, se referă în esență la neconcordanța dintre valoarea cadastrală a terenului în litigiu determinată în modalitatea stabilită și a intrat în cadastrul imobiliar de stat, ceea ce reprezintă o încălcare a drepturilor unui antreprenor care plătește chirie, a cărei sumă este calculată, inclusiv pe baza valorii cadastrale a terenurilor.
Totodată, drepturile unui antreprenor încălcate prin discrepanța dintre valoarea cadastrală a terenurilor în litigiu introduse în cadastrul imobiliar de stat și valoarea lor de piață pot fi protejate numai prin modificarea cadastrului imobiliar de stat cu informații despre cadastru. valoarea terenului în litigiu.
Potrivit paragrafului 1 al articolului 66 din Codul funciar al Federației Ruse, valoarea de piață a unui teren este stabilită în conformitate cu legea federală privind activitățile de evaluare.
În conformitate cu paragraful 3 al articolului 66 din Codul funciar al Federației Ruse, în cazul determinării valorii de piață a unui teren, valoarea cadastrală a acestui teren este stabilită egală cu valoarea sa de piață.
Astfel, paragraful 3 al articolului 66 din Codul funciar al Federației Ruse permite nu numai determinarea valorii cadastrale în modul prevăzut de reglementări, ci și stabilirea valorii de piață a unui teren, precum și posibilitatea de a determinarea valorii cadastrale a unui teren pe baza valorii sale de piata.
Reglementările care reglementează procedura de determinare a valorii cadastrale indică și legătura dintre valoarea cadastrală și cea de piață.

Legislația aplicabilă raporturilor juridice în litigiu nu conține o interdicție privind posibilitatea determinării valorii cadastrale a unui teren inclus în cadastrul imobiliar de stat prin indicarea valorii sale de piață, precum și a fiabilității valorii cadastrale a terenului și a legalitatea actului normativ cu privire la aprobarea acestuia fac ele însele obiectul contestației, în cazul în care nu sunt.
În conformitate cu poziția juridică stabilită în Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 28 iunie 2011 N 913/11, drepturile proprietarului, încălcate prin discrepanța dintre valoarea cadastrală a terenului parcela înscrisă în cadastrul imobiliar de stat și valoarea sa de piață, pot fi protejate numai prin modificarea informațiilor din Cadastrul imobiliar de stat cu privire la valoarea cadastrală a terenului în litigiu. În același timp, cerința prezentată organului de înregistrare cadastrală de stat de a introduce informații despre valoarea cadastrală a unui teren în cadastrul imobiliar de stat este supusă examinării de către o instanță de arbitraj conform regulilor procedurii de revendicare, inclusiv dispozițiilor privind repartizarea sarcinii probei între reclamant și pârât, inclusiv în raport cu valoarea reală de piață .
Rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 25 iunie 2013 N 10761/11 definește poziția juridică conform căreia stabilirea valorii de piață obținută ca urmare a evaluării individuale a unui obiect și includerea acestuia ca valoare cadastrală urmărește în primul rând clarificarea rezultatelor evaluării în masă obținute fără a ține cont de caracteristicile unice ale unei anumite proprietăți.
Având în vedere cele de mai sus, instanța de fond a ajuns la concluzia că trebuie satisfăcute cerințele întreprinzătorului de stabilire a valorii cadastrale a terenului egală cu valoarea de piață.
Totodată, instanța de fond a stabilit valoarea de piață a terenului în baza unui proces-verbal din 29 octombrie 2013 nr.67/pr-13, întocmit de societatea cu răspundere limitată Omega Plus, din care rezultă. că valoarea cadastrală a terenului depăşeşte semnificativ valoarea sa de piaţă.
Instanța de apel, anulând hotărârea primei instanțe, a ajuns la concluzia corectă că acest proces-verbal este o probă inadmisibilă, întrucât, cu încălcarea articolului 24.16 din Legea activităților de evaluare, acest proces-verbal nu a fost examinat de o organizație de autoreglementare. a evaluatorilor.
În temeiul art. 24.19 din Legea activităților de evaluare, cererea de revizuire a valorii cadastrale este însoțită, printre altele, de o expertiză pozitivă întocmită de un expert sau experți ai unei organizații de autoreglementare a evaluatorilor, dintre care evaluatorul care a întocmit raportul este membru, privind conformitatea raportului privind evaluarea valorii de piață a obiectului evaluat cu cerințele legii Federației Ruse privind activitățile de evaluare, inclusiv cerințele prezentei legi federale, evaluare federală standardele și alte acte ale organismului federal autorizat care îndeplinește funcțiile de reglementare legală a activităților de evaluare, cerințele standardelor și regulilor pentru activitățile de evaluare ale unei astfel de organizații de autoreglementare a evaluatorilor în cazurile stabilite de organismul federal autorizat care efectuează funcții de reglementare legală a activităților de evaluare, în ordinea de constituire și de lucru a comisiei.

În conformitate cu legislația în vigoare, nici întreprinzătorul și nici instanța de fond nu au efectuat o examinare a procesului-verbal.
Ținând cont de discrepanța semnificativă dintre valoarea cadastrală a terenului în litigiu și valoarea de piață a acestuia, determinată în procesul-verbal din data de 29 octombrie 2013 N 67/pr-13, precum și de faptul că, la propunerea instanței de apel , antreprenorul a refuzat efectuarea unei expertize medico-legale pentru determinarea valorii de piata a terenului sau la examinarea procesului-verbal din 29 octombrie 2013 N 67/pr-13, instanta de apel a ajuns la concluzia rezonabila ca intreprinzatorul, cu incalcarea din articolul 65 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, nu a furnizat dovezi care să confirme validitatea pretențiilor sale și, prin urmare, a refuzat în mod corect să satisfacă cererea.
În asemenea împrejurări, hotărârea apelată a instanței de apel corespunde normelor de drept material, iar concluziile cuprinse în aceasta corespund împrejurărilor de fapt stabilite în cauză și probelor de care dispune cauza. Nu au fost stabilite încălcări ale normelor de drept procedural, care, în virtutea părții 4 a articolului 288 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, reprezintă o bază necondiționată pentru anularea unui act judiciar.
Pe baza celor de mai sus și ghidat de paragraful 1 din partea 1 a articolului 287, articolele 286, 289 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, Curtea de Arbitraj a Districtului Volga

Rezolvat:

Hotărârea Curții a XII-a de Arbitraj din data de 4 iunie 2014 în dosarul nr. A12-30749/2013 rămâne neschimbată, recursul în casare nefiind satisfăcut Hotărârea intră în vigoare de la data adoptării acesteia.

Dacă aveți întrebări, vă puteți programa la specialiști sunând la:

(495) 64 - 911 - 65 sau 649 - 41 - 49 sau (985) 763 - 90 - 66
Atenţie! Consultarea este gratuită.

În mod gratuit vă puteți adresa întrebarea în secțiune

Instanța de arbitraj" href="/text/category/arbitrazhnij_sud/" rel="bookmark">instanța de arbitraj. Consimțământul trebuie exprimat clar, de regulă, sub forma unei declarații scrise, din care voința părților de a lua în considerare acest caz particular în conformitate cu procedura trebuie să urmeze producția simplificată.

În legătură cu întrebarea primită, modelul de determinare privind acceptarea cererii, cererea de acțiune este completat cu o clauză care indică faptul că părțile au dreptul de a consimți la examinarea cauzei într-o procedură simplificată.

El a realizat un raport pe tema: „Persoane care participă la cazuri de stabilire a valorii cadastrale a terenurilor egale cu valoarea lor de piață” .

Întrucât cauzele privind stabilirea valorii cadastrale a terenurilor egale cu valoarea lor de piață sunt luate în considerare de instanța de arbitraj în cadrul procedurii de revendicare, principalii participanți la proces sunt reclamanții, pârâții și terții care pot fi implicați în cauză.

Reclamantiiîn această categorie de cazuri sunt titularii de drepturi, adică persoanele care au vreun drept asupra terenului corespunzător și un interes legitim de a introduce în Cadastrul Imobiliar de Stat informații despre valoarea cadastrală a terenului în valoare egală cu valoarea de piață a acestuia. . În primul rând, aceștia sunt proprietarii.

În practica instanței de arbitraj, au existat cazuri în care reclamanții erau foști proprietari care credeau că o modificare a valorii cadastrale a unui teren ar presupune o modificare a obligațiilor lor trecute, în special în ceea ce privește plata impozitelor. Cu toate acestea, foștii proprietari nu pot fi reclamanți de drept în cazurile din această categorie. Poziția juridică corespunzătoare este reflectată în practica judiciară a Curții Federale de Arbitraj din Districtul Ural, de exemplu, în rezoluția din 01.01.2001 nr. F/13.

Reclamantii pot fi si titulari ai dreptului de gestiune economica, drept de gestiune operationala, intrucat sunt platitori de impozit pe teren.

În plus, practica judiciară consacrată îi recunoaște și pe chiriași ca persoane care au dreptul de a formula pretenții pentru recunoașterea valorii cadastrale a terenurilor pentru care sunt chiriași egală cu valoarea lor de piață. Această abordare a fost formată de Curtea Federală de Arbitraj din Districtul Ural și se reflectă, în special, în rezoluția din 1 ianuarie 2001 /13.

Interesul legitim al acestor persoane poate fi exprimat în următoarele: ca urmare a unei modificări a valorii cadastrale a unui teren, baza de impozitare se modifică, prin urmare, dacă o persoană este plătitoare de impozit pe teren, aceasta este interesată să aducă valoarea cadastrală în concordanță cu valoarea de piață, iar dacă persoana este chiriaș, atunci suma chiriei depinde de valoarea cadastrală a terenului.

Cea mai controversată problemă a fost cea potrivită pârât la obiect. Inițial, în rezoluția Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse /11 în cazul /2010, autoritatea de înregistrare cadastrală, care este definită la art. 3 din Legea federală din 1 ianuarie 2001 „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”. Astăzi, în conformitate cu rezoluția Guvernului Federației Ruse, acesta este Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cadastru și Cartografie (Rosreestr). Funcțiile de menținere a Cadastrului Imobiliar de Stat au fost transferate către Instituția Federală a Bugetului de Stat „Camera Federală Cadastrală a Serviciului Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie”.

Astfel, în prezent, ambele persoane sunt recunoscute drept inculpați în mod corespunzător: atât Instituția Federală pentru Bugetul de Stat „FKP Rosreestr”, cât și Rosreestr însăși. Acesta din urmă este înzestrat cu competențe corespunzătoare de către stat și, în ciuda transferului de funcții către instituție, nu încetează să fie un organism de înregistrare cadastrală. În același timp, neimplicarea în cauză a instituției bugetare federale de stat „FKP Rosreestr” poate constitui un motiv de respingere a cererii.

Referitor la terți care pot fi implicați în examinarea unei dispute din această categorie, notăm următoarele.

Astăzi, dacă reclamantul dintr-o cauză este proprietarul unui teren, atunci terții, de regulă, nu sunt implicați.

Cu toate acestea, acest lucru ridică problema posibilității sau necesității implicării organismelor administrației publice locale în această problemă. Aceștia sunt beneficiari ai impozitului pe teren, ceea ce își justifică interesul de a stabili valoarea cadastrală a unui teren egală cu valoarea de piață a acestuia, întrucât baza de impozitare și, în consecință, veniturile bugetare depind de aceasta.

Astăzi, practica pe această problemă nu s-a dezvoltat și nu este posibil să răspundem fără ambiguitate.

Răspunsuri la întrebări

1. Există vreo practică judiciară de recunoaștere a valorii cadastrale a proiectelor de construcții capitale ca fiind egală cu valoarea de piață și este similară cu practica în ceea ce privește terenurile? Este posibil să mergeți acum în instanță sau este necesar să așteptați până când este introdusă o nouă bază de impozitare pentru impozitul pe proprietate în regiunea Sverdlovsk?

Nu există o practică judiciară a Curții de Arbitraj din Regiunea Sverdlovsk cu privire la recunoașterea valorii cadastrale a obiectelor imobiliare care nu sunt terenuri. Este greu de spus dacă va fi asemănătoare cu practica în ceea ce privește cerințele referitoare la stabilirea valorii cadastrale a terenurilor egale cu valoarea lor de piață, din moment ce poziția juridică a Curții Supreme de Arbitraj, stabilită în Hotărârea Plenului nr. 000/ 11, a fost format, printre altele, pe baza prevederilor Codului funciar al Federației Ruse privind evaluarea terenurilor. Totul depinde dacă solicitantul poate justifica posibilitatea de a utiliza această abordare pentru evaluarea altor obiecte.

2. Este posibil să se oblige Rosreestr să efectueze modificări la Cadastrul de Stat asupra valorii cadastrale a unui teren în baza unei hotărâri judecătorești? Administrația și MUGISO refuză să recalculeze chiria întrucât nu există informații despre valoarea cadastrală în Comitetul Proprietății de Stat.

Conform practicii judiciare consacrate, refuzul autorității de înregistrare cadastrală de a introduce în Comitetul Proprietății de Stat informații cu privire la valoarea cadastrală a unui teren egal cu valoarea de piață a acestuia, dacă aceasta este stabilită printr-un act judiciar, este invalid.

În același timp, conform practicii Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse (hotărârea din 01.01.2001 nr. VAS-15534/13, rezoluție din 01.01.2001), neintroducerea informațiilor relevante în imobiliare de stat Cadastrul în sine nu ar trebui să afecteze dreptul proprietarului terenului, în special al chiriașului, de a calcula chiria pe baza indicatorilor efectivi de utilizare permisă, valoarea cadastrală a terenului din momentul în care acestea sunt stabilite printr-un act normativ. , și nu din momentul în care informațiile relevante sunt introduse în Cadastrul Imobiliar de Stat.

Vicepreședintele completului al doilea de judecată a făcut un raport pe tema: „Caracteristici ale examinării cauzelor (obiectul probei, probele în cauză, numirea și desfășurarea examinării).”

ÎN subiect al probeiîn cazurile de stabilire a valorii cadastrale a unui teren egal cu valoarea sa de piață, se includ prezența obiectului de evaluare, adică a terenului, precum și interesul reclamantului de a stabili valoarea cadastrală egală cu valoarea de piață. În plus, reclamantul trebuie să facă dovada că valoarea cadastrală a terenului nu corespunde cu valoarea de piață a acestuia; pârâtul sau un terț care nu face pretenții independente, la rândul său, face dovada că valoarea cadastrală a parcelei corespunde valorii sale de piață.

Prezența unui obiect de evaluare, de regulă, se dovedește printr-un pașaport cadastral, întocmit în modul prevăzut de lege și care conține toate detaliile necesare ale terenului și informații despre titularii drepturilor.

Interesul unei persoane este dovedit prin confirmarea dreptului său asupra unui teren: fie drepturi de proprietate, fie drepturi de închiriere, fie drepturi de folosință permanentă perpetuă (de exemplu, un certificat de înregistrare a dreptului de proprietate, drepturi de folosință permanentă perpetuă, contract de închiriere etc. ) În ceea ce privește terenurile , prevăzute înainte de intrarea în vigoare a Legii „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobile și tranzacțiile cu aceasta”, sunt prezentate hotărâri ale organelor administrației publice locale privind furnizarea unui teren de folosință permanentă, nelimitată.

În plus, persoana care solicită ca valoarea cadastrală a unui teren să fie stabilită egală cu valoarea de piață a acestuia trebuie să dovedească existența unui interes semnificativ din punct de vedere juridic în această determinare.

În cazul litigiilor cu mai mulți chiriași, toți chiriașii trebuie să depună o declarație de revendicare, în caz contrar alți chiriași sunt implicați în cauză în calitate de terți pentru a afla voința acestora de a modifica valoarea terenului.

La numirea examenului Pentru litigiile din această categorie, se aplică regulile generale de numire a unui examen: pentru a clarifica problemele care apar în timpul examinării unui caz care necesită cunoștințe speciale, instanța de arbitraj desemnează o examinare la cererea unei persoane care participă la dosar sau cu consimțământul persoanelor care participă la dosar. Cererea de examinare trebuie să fie motivată. În practică, o examinare este de obicei dispusă în cazurile în care există dovezi contradictorii în materialele cauzei.

Răspunsuri la întrebări

1. La ce dată se determină valoarea de piață a unui teren pentru stabilirea valorii sale cadastrale (actuală sau data stabilirii valorii cadastrale în litigiu)?

Valoarea de piata a terenului trebuie determinata la data stabilirii valorii cadastrale in litigiu.

2. Este posibil să se analizeze în comun și să se îndeplinească ulterior cerința de a contesta valoarea cadastrală a unui teren și cerința de a soluționa neînțelegerile dintre părțile la un contract de vânzare-cumpărare (la achiziționarea unui teren din proprietate publică în conformitate cu art. 36 din Codul funciar al Federației Ruse)?

Din punct de vedere procedural, o astfel de luare în considerare este posibilă, dar pare inadecvată. La luarea în considerare a cerințelor de soluționare a neînțelegerilor dintre părțile la un contract de vânzare-cumpărare, instanța, de regulă, pornește din valoarea terenului, determinată în actul judiciar care a intrat în vigoare la cererea de stabilire a cadastrală. valoarea terenului egală cu valoarea sa de piață. Cu o analiză comună a cerințelor identificate, nu va exista o astfel de decizie. În plus, trebuie avut în vedere faptul că, pentru cerințele din litigiile precontractuale, este prevăzută o procedură preliminară obligatorie în vederea luării în considerare și, practic, în perioada de trimitere a documentelor pentru îndeplinirea cerințelor pentru procedura preliminară, este posibil să aibă în vedere o creanță la cererea de stabilire a valorii cadastrale a unui teren egală cu valoarea de piață a acestuia.

3. Intenționează Curtea de Arbitraj din Regiunea Sverdlovsk să evalueze în mod independent dovezile sub forma raportului depus și a examinării de reglementare pentru a determina valoarea de piață a bunurilor imobiliare, nu din motive formale, ci prin verificarea și examinarea informațiilor conținute în raport și examinare pentru a determina dacă este adevărat?

În temeiul părții 1 a art. 71 din Codul de procedură de arbitraj al Federației Ruse, instanța de arbitraj evaluează probele conform convingerii sale interne, pe baza unei examinări cuprinzătoare, complete, obiective și directe a probelor disponibile în cauză.

Vicepreședintele instanței și judecătorul completului II de judecată au realizat un raport pe tema: „Aspecte ale executării actelor judiciare în cazurile de stabilire a valorii cadastrale a terenurilor egale cu valoarea lor de piață (aspect civil). Actualizarea valorii cadastrale (aspect retrospectiv)”.

Problemele de executare a actelor judiciare în cazurile de stabilire a valorii cadastrale a terenurilor egale cu valoarea lor de piață într-un fel sau altul se referă la momentul de la care se impune aplicarea valorii terenului stabilită printr-un astfel de act.

După cum rezultă din deciziile Prezidiului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse /11 și din 01.01.2001 nr. 10761/11, principala consecință juridică a revizuirii valorii cadastrale din cauza discrepanței acesteia cu valoarea de piață a terenul este cel din momentul intrării în vigoare a actului judiciar relevant. Autoritatea de înregistrare cadastrală este obligată să introducă în Comitetul Proprietății de Stat valoarea de piață a terenului stabilită prin act judiciar. Și tocmai din acest moment valoarea de piață primește statut cadastral și ar trebui aplicată în această formă. Modificarea valorii cadastrale este orientată spre viitor. În toate raporturile juridice în care se utilizează valoarea cadastrală, noul său cuantum determinat de instanță poate fi aplicat nu mai devreme de intrarea în vigoare a unei hotărâri judecătorești privind cererea în cauză.

Stabilirea corespondenței valorii de piață a unui teren cu valoarea sa cadastrală la data determinării valorii cadastrale nu afectează determinarea momentului de la care se aplică valoarea de piață stabilită printr-un act judiciar care a intrat în vigoare. ca valoare cadastrală.

Nu sunt permise retrospective în dreptul public, precum încasarea impozitelor, calculul sau recalcularea chiriei pentru perioada anterioară.

În cazul în care organul de înregistrare cadastrală nu își îndeplinește obligația de a aduce modificări corespunzătoare la Cadastrul imobiliar de stat care i-a fost atribuit printr-un act judiciar, un astfel de moment trebuie considerat momentul în care ar fi trebuit să-l îndeplinească.

Nu se emit titluri executorii în cauzele din această categorie, precum și în alte cazuri de recunoaștere a drepturilor și constatare a faptelor. Actul judiciar în sine stă la baza introducerii informațiilor relevante în Cadastrul imobiliar de stat.

Răspunsuri la întrebări

1. Din ce moment ar trebui recalculată chiria (din momentul în care hotărârea judecătorească intră în vigoare sau introducerea unei noi valori cadastrale în Comitetul de proprietate de stat în conformitate cu articolul 17 din Legea federală din 1 ianuarie 2001 „Cu privire la stat Cadastru Imobiliar” Adică informații noi despre valoare sunt recunoscute din momentul includerii lor în Cadastrul Imobiliar de Stat)? Este legal să se recalculeze (in mod independent) chiria dacă valoarea cadastrală nu este inclusă în Registrul Proprietății de Stat (există un refuz al Camerei Cadastrale de a înscrie o nouă valoare în Registrul Proprietății de Stat)?

În cazul în care există o hotărâre judecătorească prin care se recunoaște valoarea cadastrală a unui teren ca fiind egală cu valoarea sa de piață, recalcularea chiriei trebuie făcută din momentul intrării în vigoare a hotărârii judecătorești, indiferent dacă datele sunt introduse în Realul de Stat. Cadastru imobiliar sau nu. Chiriașul, ca și proprietarul, are însuși posibilitatea de a calcula și achita chiria, indicând scopul plății și perioada de plată.

2. Poate fi considerată justificată abordarea potrivit căreia valoarea cadastrală (de piață) a unui teren stabilită printr-un act judiciar să fie aplicată în același timp cu actul juridic de reglementare prin care s-a aprobat valoarea cadastrală în litigiu (pentru de exemplu, în legătură cu rezoluția Guvernului Regiunii Sverdlovsk, în perioada 2012-2013 inclusiv).

Dacă luăm în considerare rezoluția Guvernului Regiunii Sverdlovsk, atunci valoarea cadastrală, care a fost stabilită prin decizii ale Curții de Arbitraj din Regiunea Sverdlovsk, nu va coincide cu momentul intrării în vigoare a acestui act normativ - 2011 și deciziile, de regulă, au fost luate în 2012. În plus, , decretul Guvernului Regiunii Sverdlovsk, cu unele excepții, este încă în vigoare, iar valoarea cadastrală a terenurilor din orașul Ekaterinburg a fost stabilită de către Ordinul Ministerului Gestionării Proprietății de Stat al Regiunii Sverdlovsk „Cu privire la aprobarea rezultatelor determinării valorii cadastrale a terenurilor ca parte a terenurilor așezărilor situate pe teritoriul formațiunii municipale „Orașul Ekaterinburg”.

Pentru 2012 – 2013 chiria a fost calculată pe baza valorii cadastrale stabilite prin decretul Guvernului regiunii Sverdlovsk, ținând cont de modificările aduse prin acte judiciare. În anul 2014, chiria se calculează pe baza prevederilor decretului Guvernului Regiunii Sverdlovsk din 1 ianuarie 2001 și a valorii cadastrale stabilite prin ordinul menționat al Ministerului Gestionării Proprietății de Stat al Regiunii Sverdlovsk.

3. Cum ar trebui actualizată valoarea cadastrală, stabilită prin hotărâre judecătorească ca fiind egală cu valoarea de piață, după recalculări periodice de către organul de cadastru de stat în mod planificat după pronunțarea hotărârii judecătorești, dacă în urma unor astfel de recalculări, valoarea cadastrală diferă din nou de valoarea de piață?

Recalculările periodice ale valorii cadastrale în mod planificat nu se efectuează de către autoritatea de înregistrare cadastrală. Actualizarea ca termen este folosită în înregistrarea cadastrală de stat a terenurilor și presupune efectuarea modificărilor corespunzătoare ale caracteristicilor terenurilor. Dacă interpretăm întrebarea adresată în așa fel încât valoarea cadastrală în cuantumul valorii de piață să fie stabilită la data de 01/01/2010, atunci ordinul Ministerului Gestionării Proprietății de Stat al Regiunii Sverdlovsk nr. 32 este adoptat și valoarea de piață de la 01.01.2010 încetează să mai fie relevantă, se depune din nou o declarație de cerere la Curtea de Arbitraj din Regiunea Sverdlovsk, iar valoarea de piață este stabilită la 15 noiembrie 2012 (pentru orașul Ekaterinburg ). În plus, persoana interesată are posibilitatea de a contacta comisia administrativă și de a stabili în extrajudiciu valoarea cadastrală a terenului egală cu valoarea de piață a acestuia.

Președintele completului al cincilea și președintele completului al șaselea au realizat un raport pe tema: „Aspecte de executare a actelor judiciare în cazurile de stabilire a valorii cadastrale a terenurilor egale cu valoarea de piață a acesteia (aspect administrativ și juridic). ).”

În scurtele lor discursuri, judecătorii au răspuns la întrebările prezentate:

1. Se pot recalcula sumele achitate de impozit pe teren la stabilirea valorii cadastrale a unui teren egal cu valoarea de piata a acestuia, pentru ce perioada?

2. În cazul în care valoarea cadastrală a unui teren este contestată, noua valoare poate fi aplicată în scopuri de impozitare din momentul intrării în vigoare a actului judiciar relevant. Această abordare este considerată greșită? Contribuabilul, atunci când se adresează instanței, informează autoritatea jurisdicțională despre încălcarea drepturilor sale. Dar autoritatea jurisdicțională nu poate lua în considerare instant cererea acestuia. În consecință, cel puțin, în timpul examinării cauzei, obligația fiscală va rămâne nerezonabil de mare.

Când vorbim de executarea actelor judiciare în cauze administrative, ne referim la cazuri de contestare a deciziilor organelor fiscale prin care se evaluează impozite suplimentare pe teren. Problema, de regulă, este că contribuabilii, după ce au primit decizia de stabilire a valorii cadastrale a unui teren egală cu valoarea de piață a acestuia de la o anumită dată, recalculează impozitul pe teren retroactiv, iar organul fiscal nu este de acord cu aceasta. . În acest sens, s-a pus întrebarea la ce dată să se recalculeze impozitul pe teren. Astăzi, practica este stabilită: recalcularea impozitului pe teren este posibilă de la data intrării în vigoare a unei hotărâri judecătorești prin care se stabilește valoarea cadastrală a unui teren egală cu valoarea sa de piață. Această abordare a fost reflectată în certificatul Curții Federale de Arbitraj a Districtului Ural din 1 ianuarie 2001 privind aspectele legate de aplicarea legislației privind impozitul pe teren: valoarea cadastrală a unui teren, determinată printr-o hotărâre judecătorească ca egală cu piața acestuia. valoare, nu se poate extinde asupra raporturilor juridice apărute anterior în sfera fiscală.

3. Dacă o hotărâre judecătorească intră în vigoare de la jumătatea perioadei fiscale, este legală recalcularea impozitului pe teren din momentul intrării în vigoare a hotărârii judecătorești, împărțirea perioadei fiscale în părți (două situații: date din hotărârea judecătorească? este înscrisă în Codul Fiscal de Stat și nu se introduc datele, pe motiv că sunt de natură arhivistică)?

Legal. Impozitul pe teren este supus recalculării pe baza valorii de piață a terenului din momentul intrării în vigoare a hotărârii judecătorești (hotărârea Curții Federale de Arbitraj din Districtul Ural din 14 februarie 2014 nr. F/13 în cazul nr. A). /13).

4. Este ordinul Ministerului Gospodăririi Proprietății de StatRegiunea Sverdlovsk din data de 01.01.01 nr. 000 „La aprobarea rezultatelor determinării valorii cadastrale a terenurilor ca parte a terenurilor așezărilor situate pe teritoriul formării municipale a orașului Nijni Tagil” printr-un act de reglementare? Care este procedura de utilizare?

Răspunsul la aceste întrebări este reflectat în hotărârea Curții Constituționale a Federației Ruse din 1 ianuarie 2001 -O: actele autorităților executive ale entităților constitutive ale Federației Ruse privind aprobarea valorii cadastrale a terenurilor sunt acte normative . Procedura de funcționare și aplicare a unor astfel de acte este reglementată de art. 5 din Codul fiscal al Federației Ruse, conform părții 1 a cărei acte de legislație fiscală intră în vigoare nu mai devreme de o lună de la data publicării lor oficiale și nu mai devreme de prima zi a următoarei perioade fiscale pentru perioada corespunzătoare. taxa.

Ordinul Ministerului Gospodăririi Proprietății de Stat al Regiunii Sverdlovsk nr. 000 menționat mai sus a fost adoptat la 20 decembrie 2013 și publicat oficial la 27 decembrie 2013. În consecință, ținând cont de prevederile art. 5 din Codul fiscal al Federației Ruse, acesta intră în vigoare nu mai devreme de 27 ianuarie 2014 și se aplică de la 1 ianuarie 2015.

Șeful adjunct al Oficiului Rosreestr pentru regiunea Sverdlovsk a făcut un raport cu privire la rezultatele lucrărilor comisiilor de examinare a litigiilor cu privire la rezultatele determinării valorii cadastrale a bunurilor imobiliare .

Legea federală din 01.01.2001 „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” prevede posibilitatea contestării administrative a valorii cadastrale în comisioane stabilite în entitățile constitutive ale Federației Ruse. Comisiile sunt create în conformitate cu legea specificată și ordinul Ministerului Dezvoltării Economice, care a aprobat Regulamentul privind procedura de creare și funcționare a comisiei. Rosreestr din regiunea Sverdlovsk a creat o astfel de comisie în octombrie 2012. Comisia este formată din 4 membri: reprezentanți ai Ministerului Gestionării Proprietății de Stat al Regiunii Sverdlovsk, o filială a Camerei Cadastrale, Consiliul Național al Evaluatorilor și Oficiul Rosreestr pentru Regiunea Sverdlovsk.

În 2013, comisia a primit cereri de revizuire a valorii cadastrale a 1.698 de obiecte (mai multe obiecte puteau fi indicate într-o singură cerere). Pentru comparație, există 36 de obiecte în regiunea autonomă Khanty-Mansiysk și 26 în regiunea Chelyabinsk.

Totodată, comisia a examinat cererile doar pentru 719 obiecte, restul au fost returnate la etapa de acceptare de către secretar pentru revizuire, întrucât anumite documente nu au fost anexate sau nu au fost prezentate în conformitate cu cerințele legii.

Astfel, comisia nu poate lua în considerare litigii asupra obiectelor pentru care s-a efectuat evaluarea cadastrală înainte de 2011, precum și asupra obiectelor pentru care au trecut mai mult de 6 luni de la data înscrierii rezultatelor determinării valorii cadastrale în Imobilul de Stat. Cadastru.

Motivele de revizuire a rezultatelor determinării valorii cadastrale în comisie sunt:

nefiabilitatea informațiilor despre proprietatea utilizată la determinarea valorii sale cadastrale;

stabilirea în raport cu un obiect imobiliar a valorii sale de piață la data de la care a fost stabilită valoarea cadastrală.

Hotărârea comisiei cu privire la toate problemele se consideră adoptată dacă se votează pentru aceasta mai mult de jumătate membrii comisiei prezenți la ședință sau dacă, cu voturi egale ale membrilor comisiei „pentru” și „împotrivă”, președintele de ședință a votat „pentru” decizia.

În acest caz, comisia ia o decizie pozitivă cu privire la determinarea valorii cadastrale a imobilului în cuantumul valorii sale de piață numai dacă conținutul și executarea raportului de evaluare a imobilului îndeplinesc cerințele stabilite la art. 11 din Legea federală privind activitățile de evaluare, cerințe pentru conținutul raportului de evaluare, pentru descrierea în raportul de evaluare a informațiilor utilizate în evaluare, stabilite de standardele federale de evaluare, iar această valoare de piață diferă de valoarea sa cadastrală cu nu mai mult peste 30%.

Principalele motive pentru refuzul de a satisface cererile reclamanților în 2013 au fost:

Raportul nu îndeplinește cerințele stabilite. Practic, au fost identificate încălcări ale standardelor federale FSO-1, FSO-2;

Contestație din cauza lipsei de încredere a informațiilor despre obiectul care a fost utilizat în evaluare. Cu toate acestea, reclamanții au încercat să atribuie acestei baze clasificarea incorectă a obiectului unui grup sau altuia, în timp ce Legea se referă la faptul că în timpul evaluării au fost utilizate date necorespunzătoare asupra obiectului (de exemplu, informațiile din Realul de Stat). Cadastrul imobiliar a fost diferit de ceea ce a fost utilizat în evaluare). În cazul în care evaluatorul a folosit informațiile cuprinse în Cadastrul imobiliar de stat, atribuirea proprietății unui anumit grup nu face obiectul examinării de către comisie;

Expertiza a fost semnata de un expert care nu detine certificat de calificare.

Deciziile comisiei pot fi atacate în instanța de arbitraj.

Ar trebui să fiți atenți la cerințele care trebuie îndeplinite atunci când depuneți o cerere la comisie. În special, acestea pot fi găsite pe site-ul web al Oficiului Rosreestr pentru Regiunea Sverdlovsk: http://www. ***** în secțiunea „Înregistrarea cadastrală” - „Examinarea litigiilor privind rezultatele determinării valorii cadastrale”, care stabilește în detaliu evaluarea a ce obiecte pot fi acum contestate de comisie și care sunt elementele de bază cerinţele pentru materialele care trebuie depuse la comisie.

Un arbitru al Camerei de Comerț și Industrie Ural, un membru al comitetului de disciplină al Societății Ruse a Evaluatorilor, un membru al Consiliului de experți al Societății Ruse a Evaluatorilor, un membru al Consiliului de administrație al filialei regionale a ROO a făcut un raport: „Analiza rezultatelor revizuirii valorii cadastrale a bunurilor imobiliare la stabilirea acesteia egală cu valoarea de piață în procedurile preliminare și judiciare din regiunea Sverdlovsk și subiecții Federației Ruse”.

Fiecare contribuabil ar trebui să știe cum este evaluată proprietatea sa nu doar în momentul actual, ci și pe termen mediu. Am analizat informații privind 200 de terenuri, a căror valoare cadastrală este cunoscută din anul 2000, regimul de utilizare permis nu s-a schimbat, iar valoarea cadastrală a fost revizuită de două ori (2010 și 2012). Dar nu au fost găsite modele în modificările sale. De exemplu, pentru una dintre parcele, valoarea cadastrală din 01/01/2010 a fost de 20 de milioane de ruble, pentru 2007 - 117 milioane de ruble, pentru 2010 - 25 de milioane de ruble, pentru 2012 - aproape 70 de milioane de ruble , valoarea de piață în 2010 a fost de aproximativ 11 milioane de ruble. Astfel, din 2000 până în 2007, valoarea cadastrală a crescut de aproape 6 ori, apoi a scăzut cu 80%, apoi a crescut de 3 ori, adică din 2000 până în 2012, valoarea sa totală a început să crească. fie 300% din original.

Analiza generală a arătat că în 45% din cazuri nu există nicio relație între valorile cadastrale pentru toate datele revizuite, în 17% - valoarea cadastrală a fost aproximativ la același nivel timp de 12 ani, în 23% - valoarea cadastrală a fost constant. în scădere, cu 12% - era în continuă creștere și era cu 3% sub piață.

Există parcele a căror valoare cadastrală în 2010 a fost de peste 60 de milioane de ruble, apoi a scăzut de peste 2 ori, în timp ce valoarea de piață a rămas aproximativ la același nivel și invers, există parcele a căror valoare cadastrală a fost la același nivel, dar din anumite motive în 2 ani și 10 luni valoarea lor de piață a scăzut serios.

Astfel, nu există tendințe sau dependență de niciun factor economic în modificarea valorilor cadastrale și de piață ale terenurilor.

Potrivit comunității de evaluare, motivele pentru aceasta sunt:

· privind calculul valorii cadastrale

1. Orientările și recomandările pentru evaluarea cadastrală de stat a terenurilor sunt destinate evaluării în masă, prin urmare, pentru unele tipuri de utilizare permisă a parcelelor, pot apărea întrebări cu privire la valoarea acestora. În special, este vorba de terenuri din grupa 13 asociate cu mineritul etc., unde se stabilește un indicator minim pentru municipiu și se înmulțește cu suprafața fără a ține cont de specificul terenurilor; Astfel, nu se iau în considerare starea solului, dimensiunea parcelelor, precum și investițiile suplimentare necesare pentru ca aceste parcele să intre în folosință.

2. Nu există validare publică a datelor și nu putem verifica modelul care a fost utilizat pentru calcularea valorii cadastrale.

3. Date de intrare inexacte, adică nu există o abordare sistematică pentru determinarea evaluării cadastrale a terenurilor, adică nu există date inițiale clare, monitorizarea continuă a prețurilor, factorii de formare a prețului nu sunt colectați.

în ceea ce priveşte calculul valorii de piaţă

4. Adesea se efectuează doar o examinare normativă, în cadrul căreia nu se verifică valoarea terenurilor, deși de obicei apar întrebări tocmai cu privire la valoarea lor.

5. Erori atât ale evaluatorului, cât și ale expertului în timpul evaluării și o atitudine destul de formală față de prezența (absența) unei opinii sau raport de expertiză la luarea deciziei de stabilire a valorii cadastrale egale cu valoarea de piață.

Rezumând evenimentul, președintele instanței s-a concentrat pe următoarele.

1. Specificul cauzelor din această categorie este că nu există nicio dispută în sensul de fond. Examinarea cazurilor de stabilire a valorii cadastrale a unui teren egal cu valoarea de piata a acestuia se încredințează autorităților judiciare în virtutea instrucțiunilor directe ale legiuitorului. În acest caz, se presupune că evaluarea cadastrală a fost efectuată în mod legal, dar, din păcate, metoda evaluării în masă nu poate fi comparată cu evaluarea individuală a evaluatorului.

2. Evaluarea se face la aceeași dată la care a fost stabilită valoarea cadastrală, întrucât valorile trebuie să fie comparabile. Noua valoare de piață stabilită de instanță este supusă aplicării din momentul intrării în vigoare a actului judiciar. De subliniat că nu există retrospectivă în niciun caz, punctul de plecare fiind intrarea în vigoare a deciziei. Din acest moment se recalculează plățile de chirie și impozite, care nu sunt recalculate pentru perioada anterioară.

3. Expertiza în orice cauză nu are forță prestabilită pentru instanță. Dacă evaluatorul a făcut concluzii în calitate de specialist, atunci instanța, nefiind specialist, nu poate pune la îndoială concluziile sale, care se bazează pe cunoștințe speciale, dacă nu există contradicții în raport.

Deoarece acestea sunt cazuri de proces, cu siguranță există o a doua parte pentru ele. Inculpatul implicat în prezent în cauze din această categorie este oarecum artificial. De fapt, el nu are o dispută în sens material, dar aceasta este persoana care poate face direct o înscriere în Comitetul Proprietății de Stat. Terții care sunt implicați în examinarea cauzei au orice interes în stabilirea valorii terenului și ar trebui să pună la îndoială rezultatele evaluării valorii sale de piață. Dar dacă instanța nu are în mod formal niciun motiv să se îndoiască de opinia expertului, nu s-au constatat contradicții nici în partea introductivă, nici în partea descriptivă, nici în metodele folosite, expertul a explicat de ce a renunțat la alte metode de evaluare, iar nimeni obiectează la aceasta, atunci o astfel de concluzie va fi acceptată de instanță.

Administratorul meu M.R.I. fiind proprietarul unui teren cu numar cadastral 42:24:0501006:480 m-a contactat pentru a stabili valoarea cadastrala a terenului egala cu valoarea de piata a acestuia.

În practică, acesta este al treilea caz al meu, primul a fost în 2013. în cazul în care proprietarul terenului era o persoană juridică și a fost considerat conform normelor Codului de procedură de arbitraj al Federației Ruse cazul A27-9694/2013, unde valoarea cadastrală a fost stabilită de instanță egală cu valoarea sa de piață, i.e. de şase ori mai mică decât valoarea cadastrală.

Vara 2016 a reușit să stabilească valoarea cadastrală a opt terenuri prin comisia de examinare a litigiilor cu privire la rezultatele determinării valorii cadastrale la Oficiul Rosreestr pentru Regiunea Kemerovo. Valoarea cadastrală a terenurilor s-a redus și ea de 5-7 ori, ba chiar la unul li s-a crescut puțin costul, ceea ce a stârnit nedumerire în rândul membrilor comisiei, cum a putut fi asta?! toată lumea scade, dar tu ai crescut)

Inițial s-a decis stabilirea valorii cadastrale prin comisie, dar timpul se scurgea, întocmirea raportului, examinarea, luarea în considerare a raportului urmau să fie la sfârșitul lunii decembrie și dacă comisia ar avea comentarii la raport. , etc., atunci impozitul pe anul 2016 ar fi ar trebui să plătească la vechea valoare cadastrală.

S-a decis depunerea imediată a unei cereri administrative în instanță, ocolind comisia.

Pârâții administrativi au fost:

1. FSBI „FKP Rosreestr” pentru regiunea Kemerovo
2. Departamentul Serviciului Federal pentru Înregistrarea de Stat, Cadastru și Cartografie pentru Regiunea Kemerovo
3. Administrația regiunii Kemerovo
4. Comitetul pentru Administrarea Proprietății de Stat al Regiunii Kemerovo

Ultimele două agenții guvernamentale au fost nevoite să trimită cererea cu atașamente prin poștă cu un inventar, iar acesta este de aproximativ 300 de pagini un singur sens;

Circumstantele cauzei:

Conform pașaportului cadastral al terenului din 25 octombrie 2016. valoarea cadastrală a terenului deținut de principal a fost de 7.342.954,26 ruble.

Terenul aparținea mandantului de drept de proprietate, prin urmare, mărimea valorii cadastrale a afectat direct interesele acestuia în calitate de plătitor de impozit pe teren, întrucât valoarea cadastrală a terenului depășește de peste trei ori valoarea sa de piață.

Astfel, prin decizia Comitetului pentru Administrarea Proprietății de Stat al Regiunii Kemerovo din 25 noiembrie 2015 Nr. 4-2/3904, au fost aprobate rezultatele evaluării cadastrale de stat a terenurilor din localitățile din Regiunea Kemerovo, inclusiv un teren. cu numărul cadastral nr. 42:24:0501006:480, iar Valoarea cadastrală a acestei parcele a fost stabilită în valoare de 7.342.954,26 ruble. de la 1 august 2014.

În conformitate cu clauza 1 a articolului 65 din Codul funciar al Federației Ruse, utilizarea terenului în Federația Rusă este plătită. Formele de plată pentru folosirea terenului sunt impozitul pe teren și chiria.

În calitate de proprietar al unui teren în sensul clauzei 1, reclamantul administrativ este plătitor de impozit pe teren în raport cu acest teren. În acest caz, baza de impozitare a impozitului pe teren se determină ca valoarea cadastrală a unui teren recunoscut ca obiect de impozitare în conformitate cu.

Potrivit clauzei 1, valoarea de piață a unui teren este stabilită în conformitate cu legea federală privind activitățile de evaluare.

Conform prevederilor clauzei 2, pentru stabilirea valorii cadastrale a terenurilor se efectuează o evaluare cadastrală de stat a terenurilor, cu excepția cazurilor prevăzute la clauza 3 a prezentului articol. Evaluarea cadastrală de stat a terenurilor se efectuează în conformitate cu legislația Federației Ruse privind activitățile de evaluare.

În baza prevederilor articolului 24.18 din Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” (denumită în continuare Legea), rezultatele determinării valorii cadastrale pot fi contestate de persoane fizice dacă rezultatele determinării valorii cadastrale afectează drepturile și responsabilitățile acestor persoane în instanță sau în comisia competentă.

În cazul în care rezultatele determinării valorii cadastrale sunt contestate, valoarea de piață a imobilului trebuie stabilită de la data la care a fost stabilită valoarea cadastrală.

În cazul unei modificări a valorii cadastrale prin decizia unei comisii sau instanțe, în modul stabilit de articolul 24.18 din prezenta lege federală, informațiile privind valoarea cadastrală stabilite printr-o decizie a comisiei sau instanței se aplică în scopurile prevăzute pentru de legislația Federației Ruse de la 1 ianuarie a anului calendaristic în care a corespunzătoare o cerere de revizuire a valorii cadastrale, dar nu mai devreme de data intrării în cadastrul imobiliar de stat a valorii cadastrale, care a făcut obiectul a unei provocări.

În conformitate cu paragrafele 5 și 6 din partea 16 din articolul 24.18 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, un raport privind determinarea valorii de piață a unei proprietăți și o opinie pozitivă a unui expert cu privire la acest raport, întocmit de un expert din o organizație de autoreglementare a evaluatorilor, se anexează la cererea de revizuire a rezultatelor determinării valorii cadastrale, din care face parte evaluatorul care a întocmit raportul.

În virtutea prevederilor părților 1 și 3 ale articolului 17.1 din legea federală menționată, se efectuează examinarea raportului de evaluare a obiectului de evaluare, inclusiv în scopul verificării raportului pentru conformitatea cu cerințele legislației din Federația Rusă privind activitățile de evaluare și (sau) standardele și regulile pentru activitățile de evaluare și, în caz, efectuarea unei examinări a raportului privind determinarea valorii de piață a obiectului de evaluare, de asemenea, pentru a confirma valoarea de piață a obiectului de evaluare; determinat de evaluator în raport.

În plus, în cazul examinării unui raport privind determinarea valorii de piață a unui obiect evaluat, o opinie pozitivă a unui expert este recunoscută ca o opinie de expertiză care conține o concluzie privind conformitatea raportului cu cerințele legislației Federației Ruse. privind activitățile de evaluare, standardele și regulile activităților de evaluare, precum și o concluzie privind confirmarea valorii obiectului evaluat determinată de evaluator în raport.

Conformitatea acestui raport cu cerințele legii a fost confirmată de o opinie pozitivă a unui expert din partea Asociației SRO „Uniunea Interregională a Evaluatorilor” din Rostov-pe-Don.

În conformitate cu alin.11 al art. 24.18 din Lege, temeiul revizuirii rezultatelor determinării valorii cadastrale este: stabilirea în raport cu un obiect imobiliar a valorii sale de piață la data de la care a fost stabilită valoarea cadastrală.

Pe baza celor de mai sus, ghidat de art. 24.18 din Legea federală din 29 iulie 1998 nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, capitolul 25 din Codul de procedură administrativă al Federației Ruse

Instanța a stabilit valoarea cadastrală a terenului cu numărul cadastral 42:24:0501006:480 în cuantumul valorii sale de piață, determinată de la 01.08.2014 în valoare de 2.263.000 de ruble.

Decizia a intrat în vigoare.