Салат «Лионез» - интересный и вкусный салат, который является одним из...
Оцениваемые объекты расположены на территории парка и входят в состав объекта культурного наследия федерального значения «Усадьба», расположенного по адресу: Московская область, г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1, 2, 3. 4, 5.
Город Краснополянск расположен в хх км к Западу от Москвы. С Москвой Краснополянск связан «Н..» и «В…» шоссе, а также железной дорогой «Р…» направления. Время в пути по железной дороге до станции метро "Т" 10 минут, а до станции метро "Р" 30 минут. Население города составляет - 90200 человек. На территории города расположены железнодорожные станции: Павлино, Краснополянская.
История города. В середине XIX века возник посёлок Баньки, названный по реке Банька. В 1926 году в него переводится оптико-механический завод, для рабочих которого строится посёлок Красная Поляна; название традиционно для России - так называются многочисленные красивые, солнечные поляны, но его появление в советское время, очевидно, было связано и с идеологическим содержанием, вкладывавшимся в определение красная. В 1932-1933 годах сёла Павлино (известно с 1462 года), Гуляево (с 1620 года), посёлки Красная Поляна, Баньки объединены в посёлок под названием Краснополянск, статус города поселок получил в октябре 1946 года.
Усадьба находится в центральной части г. Краснополянска, на ул. Парковая. В середине XVIII в. имение перешло от Волынских в руки князя Долгорукова - Крымского. При нём сложился художественный ансамбль стиля классицизма, в основных чертах сохранившийся до нашего времени. Формирование усадебного ядра началось с возведения церкви. К 1800 г. здесь кроме храма находились господский каменный одноэтажный дом со службами, регулярный сад с рыбным прудом. Впоследствии были устроены два обширных пейзажных парка с павильонами, эрмитажем и гротами. На границе регулярного сада поставлена оранжерея, привлекавшая внимание романтическими формами псевдоготики.
Современную территорию усадьбы разделяет на две части шоссе, лучше сохранилась часть ансамбля, расположенная к северу от него. Здесь находятся почти все уцелевшие постройки, церковный комплекс, значительная часть парка и фруктовый сад. Из построек южной половины усадьбы сохранилось только одно жилое здание, так называемый дом управляющего.
С 1836 г. усадьбой по очереди владели: П.С.Деменков, Харитонов, А.К.Галлер, К.С.Орлов, Поляковы. Благодаря меценату С.А.Полякову усадьба в начале XX века стала одним из культурных центров, связанных с московскими поэтами-символистами. Здесь часто бывали В.Брюсов, К.Бальмонт, Ю.Балтрушайтис. Регулярно посещали имение Андрей Белый и художники "Голубой розы" С.Судейкин, Н.Феофилактов, В.Милиоти.
Одно время усадебный комплекс занимали различные госучреждения. Теперь эти организации размещены в других зданиях, и имение пустует, кроме Здания главного дома, в котором расположен Дом развития творчества детей и юношества.
Обзор составлен на основании данных, размещенных на Интернет сайте: www.ууу.info, www.хххl.ru.
Рисунок 1. Схема расположения объекта оценки
Одной из уникальных характеристик земельного участка является описание местоположения границ земельного участка.
Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий.
Указывается, если объектом недвижимости является земельный участок. Сведения о местоположении границы земельного участка:
ü список координат (обозначения характерных точек границы земельного участка, описание их закрепления на местности, координаты характерных точек границы земельного участка в метрах с округлением до 0,01 метра и с указанием погрешности определения, система координат);
ü кадастровые номера смежных земельных участков;
ü дополнительные сведения, уточняющие описание отдельных частей границы земельного участка (наименования природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения, в том числе линейных объектов, если местоположение отдельных частей границы земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов).
4) Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
Одной из уникальных характеристик здания, сооружения или объекта незавершенного строительства является описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке.
Если объектом недвижимости является земельный участок или помещение, то информация не приводится.
а. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание;
Описание местоположения здания на земельном участке приводится в техническом плане здания.
б. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является сооружение;
Описание местоположения сооружения на земельном участке по аналогии со здание и помещением должно приводиться в техническом плане, но его форма в настоящее время не утверждена.
в. Описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;
Описание местоположения объекта незавершенного строительства на земельном участке по аналогии со зданием и помещением должно приводиться в техническом плане, но его форма в настоящее время не утверждена.
5) Кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
Одной из уникальных характеристик помещения является кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения.
Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета, а также при осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства.
а. Кадастровый номер здания в котором расположено помещение;
б. Кадастровый номер сооружения в котором расположено помещение;
в. Номер этажа, на котором расположено помещение;
Указывается при наличии этажности.
г. Описание местоположения помещения в пределах этажа;
Данные приводятся в кадастровом и/или техническом паспортах, а также в техническом плане помещения. На плане расположения помещения на этаже отображаются границы помещения (местоположение) в пределах этажа здания, сооружения (части здания, части сооружения), в котором расположено помещение.
д. Описание местоположения помещения в пределах здания;
Сведения о местоположении помещения в пределах здания:
Описание местоположения помещения в пределах здания.
е. Описание местоположения помещения в пределах сооружения;
Сведения о местоположении помещения в пределах сооружения:
Описание местоположения помещения в пределах сооружения.
ж. Описание местоположения помещения в пределах части здания;
Сведения о местоположении помещения в пределах части здания:
Номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у здания);
Описание местоположения помещения в пределах части здания.
з. Описание местоположения помещения в пределах части сооружения;
Сведения о местоположении помещения в пределах части сооружения:
Номер этажа (этажей), на котором (которых) расположено помещение (при наличии этажности у сооружения);
Описание местоположения помещения в пределах части сооружения.
Объекта оценки
Рис. 4 Карта района Беговой
Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.
Общая площадь района составляет 418 га
Общая длина дорог: 250,9 т.кв.м/км
Площадь зеленых насаждений: 361,9 т.кв.м
Строений жилых: 155
Общая площадь жилого фонда: 759,2 т.кв.м
Поликлиники всего: 7
Центр Социального обслуживания: 1
Общеобразовательные школы: 6
Учебно-воспитательные комплексы -
Колледжи: 1
Детские дошкольные учреждения: 8
Кинотеатры: 2
Библиотеки: 3
Выставочные залы: 1
Спортивные залы: 2
Плоскостные спортивные сооружения: 5
Вывод: анализ района месторасположения объектов оценки позволяет сделать вывод о достаточно высокой инвестиционной привлекательности САО г. Москвы в целом и объекта оценки в частности, при условии использования их в качестве офисных помещений.
АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит анализ наиболее эффективного использования, необходимость проведения которого устанавливается п. 10 ФСО 1.
Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки основывалось на следующем:
1. Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
2. Согласно теории оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным алгоритмом по критериям соответствия законодательной разрешенности, физической возможности, финансовой целесообразности , с соблюдением определенных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.
Общую схему/алгоритм построения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования иллюстрирует рис. 4.
Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного
Использования
Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:
1. Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.
2. Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.
3. Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.
4. Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.
5. Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.
Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.
Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.
Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.
Местоположение– Авиастроительный район г.Казани Республики Татарстан, занимает северную часть Казани, территориально граничит: на западе и юге - с Московским и Ново-Савиновским районами, на востоке и севере - с Высокогорским районом Республики Татарстан. Площадь района около 3900 га, население - свыше 110 тыс.человек. В район входят крупнейшие микрорайоны многоэтажной застройки - Караваево, Соцгород и прочие -Орджоникидзе, Свердлова, а 2/3 (около 1450 га) территории района занимает частный сектор, где расположено 10 поселков - Северный, Ново-Караваево, Авиастроитель, Сухая река, Грабарский, Кадышево, Щербаково, Борисоглебское, Крутушка, Голубое озеро рядом с заповедником Голубые озёра. В районе сконцентрированы авиастроительные предприятия города, что и предопределило название района. Основу экономики района формируют 11 промышленных предприятий, крупнейшими из которых являются: ОАО «Казанское моторостроительное производственное объединение», ОАО «Казанское авиационное производственное объединение им. С.П. Горбунова», ОАО «Казанский вертолетный завод».
Тип и качество окружающей застройки– о кружающая застройка представляет собой жилые здания.
Транспортная доступность– хорошая. В районе находится Троллейбусное депо № 1, обслуживающее троллейбусные перевозки на большей части Казани. В районе находится станция метро Авиастроительная: Располагается в микрорайоне Соцгород, вдоль улицы Копылова между улицами Побежимова и Белинского.
Благоустройство территории– в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.
Экологическое состояние- хорошее, на территории района расположено Голубое озеро и заповедник.
Социальная инфраструктура– социальная инфраструктура района развита гармонично. В районе функционируют 513 предприятий потребительского рынка, в том числе: торговли – 161, из них: торговых комплексов 5, универсамов 4, магазинов 152; общественного питания – 72, из них: закрытая сеть 32, ресторанов 1, кафе 14, социальных столовых 1, бистро 24; бытового обслуживания – 79; аптек и аптечных пунктов 27; 2 рынка.
Сфера образования района представлена 56 учреждениями:19 средних общеобразовательных учреждений, из них 4 школы с углубленным изучением отдельных предметов; 2 лицея; 3 национальные гимназии; 1 гимназия с русским этнокультурным компонентом; 1 негосударственное общеобразовательное учреждение; 2 межшкольных учебных комбината; 25 учреждений дошкольного образования; 3 учреждения дополнительного образования. В районе находится ассоциированная школа ЮНЕСКО, школа № 36 с углубленным изучением немецкого языка.
В районе работают 9 учреждений культуры (библиотеки, детские музыкальные, художественные школы, школы искусств), самый крупный из них Культурно-досуговый комплекс им. В.И. Ленина.
Для занятий физической культурой и спортом в районе имеется 146 спортивных сооружений: 1 стадион, 26 спортзалов, 62 плоскостные площадки, 5 плавательных бассейнов, 1 дворец спорта с искусственным льдом «Триумф» (объект Универсиады, введен в 2009 г.), 76 встроенных и приспособленных спортивных зала. В районе функционируют 4 детско-юношеские спортивные школы.
В районе медицинскую помощь населению оказывают 4 лечебно-профилактических учреждений (МУЗ «Городская клиническая больница № 11, ОАО «Городская клиническая больница № 12», МУЗ «Детская клиническая больница № 7»), ЗАО «Консультативно-диагностический центр Авиастроительного района»), которые включают в себя стационары, поликлиники, женские консультации, стоматологические подразделения.
Кроме того, санаторное лечение можно получить в профилактории ОАО «КМПО», профилактории ОАО «КАПО им. С.П. Горбунова» и санатории «Крутушка».
Анализ района расположения позволяет дать высокую оценку району, в котором расположен объект оценки, развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.
Данные по местоположению объекта приведены в таблице 6
Характеристика местоположения объекта оценки. Таблица6
| Показатель | |
| Округ, микрорайон | Авиастроительный район г. Казани |
| Местоположение в микрорайоне | На ул.Лукина д.53 |
| Преобладающая застройка микрорайона | Район массовой жилой застройки |
| Транспортная доступность | Хорошая. Район обеспечен общественным транспортом. |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) | Хорошая |
| Близость к скоростным магистралям | Метро |
| Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). | Магазины, школы, детские сады, объекты культуры и отдыха Авиастроительного района г. Казани |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | Хорошая. Район с развитой инфраструктурой |
| Экологическая обстановка района | Удовлетворительная |
| Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона | Есть |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) | Хорошее |
| - |
Характеристика дома.
Жилой многоквартирный дом 2014 г. постройки.
Наличие инженерных коммуникаций – здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).
Материал стен – кирпич. Общее количество этажей – 9. Дом удален от проезжей части, расположен во дворе.
Водоснабжение – центральное, отопление – центральное, вентиляция – естественная, энергоснабжение – центральное.
Фотографии дома приведены в Приложении 1, общая сводная характеристика здания приведена в таблице 7.
Общая характеристика здания. Таблица 7
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Тип здания Серия дома | кирпичный |
| Год постройки | |
| Год последнего капитального ремонта | - |
| Материал наружных стен | Кр. Блочные |
| Материал перекрытий | железобетонные плиты |
| Тип фундамента | н/д |
| Состояние здания (субъективная оценка) | Хорошее |
| Техническое обеспечение здания | Центральное отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация, лифт, мусоропровод. |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж | Парковка на придомовой территории |
| Количество этажей в здании | |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) | н/д |
| Дополнительная существенная информация |
Информация о квартире:
Двухкомнатная квартира расположена на 1 этаже дома. Общая площадь квартиры – 44,6 кв. м., В квартире имеется лоджия.
Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.
Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:
Специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;
Объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;
Объект соответствует всем санитарным и экологическим нормам;
При оценке использованы достоверные источники информации.
Общая сводная характеристика объекта приведена в таблице 8.
Характеристика объекта оценки. Таблица 8
| Показатель | Описание или характеристика показателя |
| Этаж расположения | |
| Площадь, кв. м: общая /жилая/вспомогат. | 2 комнаты |
| Кол-во комнат, их площадь, кв. м | 7,6 |
| Площадь кухни, кв. м | н/д |
| Санузел (Количество, площадь, совместный/раздельный) | н/д |
| Высота потолков,(по вн.обмеру) м | н/д |
| Вспомогательные и подсобные помещения | н/д |
| Лоджия (балкон) | есть |
| Вид из окон | н/д |
| Слаботочное обеспечение | н/д |
| Отделка помещения | улучшенная |
| Состояние объекта (субъективная оценка) | хорошее |
| Видимые дефекты внутренней отделки | н/д |
| Данные о перепланировке Наличие осуществленной перепланировки | н/д |
| Отражение перепланировки в Технической документации (если есть) | н/д |
11.ВЫБОР ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
При оценке стоимости данного объекта доходный подход не применялся. Доход из имеющейся жилой квартиры может быть извлечен либо при сдаче ее в аренду, либо из последующей ее перепродажи. Сдача в аренду по существующим ставкам позволяет окупить вложенные в приобретение квартиры средства через период, превышающий срок жизни дома в котором расположена квартира. Таким образом, рынок аренды жилой недвижимости и рынок продаж не имеют прямой зависимости и использование доходного подхода невозможно. Приобретение квартир с целью их дальнейшей перепродажи нельзя рассматривать в аспекте доходного подхода, поскольку представляет собой отдельный вид бизнеса.
Затратный подход также не применялся, поскольку строительство отдельно взятой квартиры является объективно невозможным, расчет же рыночной стоимости квартиры пропорционально её объему в общем строительном объеме здания, дает спорные результаты, т.к. такой подход не учитывает существенные отличия в стоимости строительства различных конструктивных элементов здания (фундаменты, подвальные и чердачные помещения, технические инженерные системы и жилые помещения).
Оценщик пришел к выводу о необходимости и возможности применения в рамках настоящей оценки сравнительного подхода, так как этот подход способен наиболее точно отразить рыночную стоимость объекта оценки. В рамках сравнительного подхода используется метод
12.ВЫБОР ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ И ЕДЕНИЦЫ СРАВНЕНИЯ
При выборе аналогов учитывалась сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты с одинаковыми физическими и экономическими характеристиками.
Для оценки методом сравнения продаж были проведены исследования и анализ рынка аналогичной недвижимости Оценщиками были выбраны в качестве аналогов 4 объекта.
При подборе информации по ценам сделок (предложений) были использованы данные сайтов – http://www.kazned.ru; http://www.tatre.ru; http://www.avito.ru и др.; информация, предоставленная в сети Интернет.
В качестве единицы сравнения в рамках данного отчета принимается стоимость единицы площади (1 м 2) объекта, т.к. сложившиеся на рынке недвижимости понятия о стоимости объекта в целом, отталкиваются от стоимости его квадратного метра, это в большей степени применимо именно к рынку жилой недвижимости, а именно квартир так как потенциальный покупатель принимая решение о приобретении жилой недвижимости прежде всего ориентируется на его площадь и стоимость 1 м 2 . Стоимость продажи (предложения) объекта является производной от стоимости единицы площади и не способна в полной мере отразить все необходимые корректировки при проведении расчетов. Распечатки страниц с выбранными аналогами представлены в приложении 1.
Краткая характеристика объектов-аналогов представлена в таблице 9.
Сопоставимые объекты аналоги. Таблица 9
| № п/п | Номер аналога | Местоположение | Вид права | Вид отделки | Стоимость, руб. | Площадь квартиры, м 2 | Источники информации |
| Аналог №1 | Казань Дементьева 5а | Собственность | обычная | ||||
| Аналог №2 | Казань Максимова 1 | Собственность | улучшенная | 48,4 | |||
| Аналог №3 | Казань Копылова 4 | Собственность | обычная | ||||
| Аналог №4 | Казань Максимова 5 | Собственность | косметический | ||||
13. КОРРЕКТИРОВКА ЗНАЧЕНИЯ ЕДЕНИЦЫ СРАВНЕНИЯ ДЛЯ ОБЪЕКТОВ СРАВНЕНИЯ
Сопоставление стоимости 1 м 2 рассматриваемых объектов происходит по следующим параметрам:
· условия продажи;
· на дату продажи (оферты);
· объем передаваемых прав;
· снижение цены в процессе торгов;
· на различие в местоположении;
· на этаж расположения объекта оценки;
· на различие в качестве отделки (физическое состояние);
· на наличие дополнительных улучшений;
Сопоставление по объему передаваемых прав: в зависимости от вида права собственности на объекты недвижимости, последние можно разделить на следующие группы: «право краткосрочной аренды», «право долгосрочной аренды», «постоянное (бессрочное) право пользования», «право собственности с обременением», «полное право собственности». Самой большой стоимостью обладает полное право собственности, самой меньшей – «право краткосрочной аренды». В нашем случае все объекты недвижимости находятся в собственности.
Поправка на уторговывание: На первом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание. Данное значение может определяться экспертнор и варьировать в условиях рынка.
Для целей настоящего Отчета Исполнитель экспертно определил и использовал скидку 7% для всех объектов-аналогов.
Сопоставление по условиям продажи: Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, обстоятельства совершения сделки (был ли объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.). В нашем случае все объекты принадлежат одному рынку и форма подачи объявлений является аналогичной.
Поправка на дату продажи (оферты): Поправка на дату продажи (оферты) производится в том случае, если с даты продажи, (оферты) прошло более нормального срока экспозиции для аналогичного имущества. Т.е. от 6-месяц. Корректировка рассчитывается исходя из общей динамики цен в данном сегменте рынка за соответствующий период. Т.к. у всех объектов аналогов с даты продажи, (оферты) прошло не более нормального срока экспозиции, то данная поправка равняется нулю.
Поправка на тип планировки: Поправка на тип планировки производится на основании соотношения средних цен в зависимости от типа планировки и количества комнат. В данном отчете все объекты-аналоги имеют «простой» тип планировки, как объект оценки. Поэтому данная корректировка равняется нулю.
Корректировка на материал стен: Отличие в материале стен в рамках одного типа планировок наблюдается, как правило, в домах «хрущевского» и реже «ленинградского» типа. Стандартное отклонение в цене находится в диапазоне 1-10%., т.е. квартиры в кирпичных домах дороже панельных на эту величину, при прочих равных условиях. В нашем случае материал стен у всех аналогов сопоставим, корректировка не применяется.
Корректировка на местоположение объекта: местоположение квартиры складывается из двух факторов:
1. Привлекательность (престижность) района . Лучшим показателем привлекательности района служит средний уровень цен на вторичную недвижимость, который отображен в разделе «Анализ рынка жилой недвижимости г.Казани».
Локальная привлекательность . Локальная привлекательность определяет насколько изменяется стоимость квартир внутри района в зависимости от ряда факторов. Важным ценообразующим фактором является наличие рядом берега реки, какого-либо городского парка, крупного торгово-развлекательного комплекса. Влияние данного фактора определяется экспертным путем.
Учитывая что объект оценки и объекты-аналоги располагаются в одном районе Авиастроительный г.Казань, сопоставимые объекты – многоквартирные дома в близкой и шаговой доступности друг от друга и имеют аналогичную локальную привлекательность местоположения, было принято решение корректировку на местоположение принять равной 0% для всех объектов аналогов.
Поправка на этаж расположения объекта оценки: Поправка на этаж расположения объекта оценки вносится, если объекты-аналоги или объект оценки расположены на первом или последнем этаже. Если известно, что данная квартира приобретается с целью дальнейшего перевода в нежилой фонд, то размещение на первом этаже не является ее недостатком и корректировка не применяется.
Так как объекты-аналоги 1,2,3 в отличие от объекта оценки расположены на средних этажах, то экспертным путем применяется корректировка в виде скидки в размере 7%.
Поправка на уровень отделки: Величина поправки на состояние объекта определяется экспертным путем, на основе сложившихся на дату оценки цен на стройматериалы, работы специализированных организаций. В таблице 10 приведена информация о стоимости ремонтных работ в г. Казань в зависимости от вида ремонта (для жилых помещений).
Стоимость ремонтных работ в г. Казань (для жилых помещений). Таблица 10
| Вид ремонта | Стоимость работ, руб./кв. м. | Источник |
| Косметический ремонт (эконом, простая отделка) | 2 650,00 | |
| 3 550,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/71/ | |
| 3 950,00 | http://www.region116.com/ | |
| 2 850,00 | ||
| 3 500,00 | http://kazan.brigada-doma.ru/ | |
| Средняя стоимость ремонтных работ (округленно), руб./кв. м. | 3 300,00 | |
| Комплексный ремонт квартиры (улучшенная отделка) | 5 350,00 | http://16stroymir.ru/ceny-na-remont-kvartir-v-kazani/ |
| 4 950,00 | http://remont-kvartir-116.ru/stoimost-i-vidy-remonta/72/ | |
| 5 200,00 | http://www.region116.com/ | |
| 4 650,00 | http://remontvkazani5.ru/?utm_source=direkt&utm_medium=cpc&utm_term=стоимость_ремонта_квартир&utm_campaign=POISK |
Величина корректировки определяется как абсолютная разница в стоимости ремонтных работ по соответствующим видам ремонта. В нашем случае поправка применяется поскольку у объекта оценки как и аналога 2 улучшенная отделка, а у аналога 1,3,4 – косметический ремонт. Корректировка применяется в виде повышения в 1700 руб. к цене 1 кв.м. аналога 2.
Корректировка на наличие балкона/лоджии: Существенным фактором при определении рыночной стоимости квартиры является наличии в ней балкона и (или) лоджии. Кроме того, балконов (и/или лоджий) может быть несколько и это увеличивает цену объекта. Если в квартире есть балкон (и/или) лоджия, то это принимается за положительную характеристику и считается улучшением. Этот параметр принимается во внимание при проведении оценки практически любой квартиры. Величина поправки (корректировки) составляет согласно данным, приведенным в книге Яскевича Е. Е. «Практика оценки недвижимости. М.: Техносфера, 2011» 1-2%. В расчетах данная корректировка была применена в размере 1% к аналогу 2, так как у данного аналога в отличие от объекта оценки и объектов-аналогов 1,3,4 лоджия отсутствует.
Поправка на вид из окон квартиры: Расположение окон квартиры является существенным фактором, влияющим на ее стоимость. В результате консультаций с риэлторами, было выявлено, что величина данной поправки составляет 1-15%. Данный коэффициент при оценке не применялся т.к. по условиям задания сведений о расположении окон объекта не представлено. Поправочные коэффициенты на вид из окна приведены в таблице 11.
Поправочные коэффициенты на вид из окна. Таблица 11
Корректировка на общую площадь: поправка на площадь учитывает различия в площади квартиры. Анализ вторичного рынка недвижимости показал, что чем больше площадь помещений, тем меньше стоимость 1 кв. м.
Поправка на разницу площади (S, м2) между оцениваемым Объектом (So соответственно) и объектом-аналогом (Sа) определяется с помощью коэффициентов таблицы 12.
Поправочные коэффициенты на размер Таблица 12
Рз=So/Sа;
Где: Рз – расчетное значение показателя,
So – площадь объекта оценки,
Sа – площадь объекта аналога.
Все аналоги попадают в диапазон для 0,86-1,15. Величина корректирующего коэффициента равна 1.
Весовые доли: вследствие внесения оценочных корректировок по объектам-аналогам достоверность данных по этим объектам уменьшается. Расчет весовых коэффициентов производится по следующей формуле:
D – весовой коэффициент;
Q – общее количество корректировок;
q – количество корректировок аналога;
p – количество аналогов.
В таблице 13 приведен расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов в зависимости от количества внесенных корректировок.
Расчет весовых коэффициентов объектов-аналогов. Таблица 13
14. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И КАЖДОГО ОБЪЕКТА-АНАЛОГА ПО ЭЛЕМЕНТАМ СРАВНЕНИЯ
Расчет стоимости методом сравнения продаж. Таблица 14
| № п/п | Показатель | Объект оценки | Сопоставимый объект №1 | Сопоставимый объект №2 | Сопоставимый объект №3 | Сопоставимый объект №4 | |||||
| Характеристика объектов и условий сделки купли-продажи | |||||||||||
| 1.1 | Адрес (город, улица, дом) | г.Казань ул.Лукина 53 | г.Казань ул.Дементьева 5а | г.Казань ул.Максимова 1 | г.Казань ул. Копылова 4 | г.Казань ул. Максимова 5 | |||||
| Источник | - | Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_45_m_89_et._722786571 | Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_48.4_m_39_et._738651715 | Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_46_m_710_et._732745724 | Интернет-сайт: https://www.avito.ru/kazan/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_110_et._766859105 | ||||||
| 1.2 | Общая площадь | 44,6 | 48,4 | ||||||||
| Этажность дома | |||||||||||
| Этаж расположения квартиры | |||||||||||
| 1.3 | Высота потолка, м. | - | - | - | - | - | |||||
| Цена предложения, руб. | - | ||||||||||
| Цена/1кв.м./руб. | - | ||||||||||
| 1.4 | Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное | Полное | |||||
| Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||||||
| Условия продажи | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Рыночные | ||||||
| 1.5 | Дата предложения | 10 апреля 2016 г. | 05 апреля 2016 | 02 апреля 2016 | 22 апреля 2016 | 18 апреля 2016 | |||||
| Корректировки цен продажи | |||||||||||
| 2.1 | Право собственности | Полное | Полное | 0% | Полное | 0% | Полное | 0% | Полное | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.2 | Скидка на уторговывание | - | Да | -7% | Да | -7% | Да | -7% | Да | -7% | |
| Значение корректировки | -4184 | -5207 | -4261 | -4106 | |||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.3 | Вид сделки | Чистая продажа | Чистая продажа | 0% | Чистая продажа | 0% | Чистая продажа | 0% | Чистая продажа | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.4 | Дата предложения | 20 февраля 2016 г. | февраль 2015 г. | 0% | февраль 2015 г. | 0% | февраль 2015 г. | 0% | январь 2016 г. | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.5 | Тип планировки | простая | простая | 0% | простая | 0% | простая | 0% | простая | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.6 | Материал стен | кирпичный | кирпичный | 0% | кирпичный | 0% | кирпичный | 0% | кирпичный | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.7 | Местоположение | Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой | 0% | Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой | 0% | Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой | 0% | Жилой дом находится в районе с хорошей транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой | 0% | ||
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.8 | Этаж | -7% | -7% | -7% | 0% | ||||||
| Значение корректировки | -3892 | -4842 | -3963 | ||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.9 | Уровень отделки квартиры/ Физическое состояние | улучшенная | Косметический ремонт | улучшенная | Косметический ремонт | Косметический ремонт | |||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.10 | Наличие балкона, лоджии | Есть | Есть | 0% | нет | 1% | Есть | 0% | Есть | 0% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.11 | Вид из окон квартиры | Во двор | - | 0,00% | - | 0,00% | - | 0,00% | - | 0,00% | |
| Значение корректировки | |||||||||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 2.12 | Площадь квартиры, кв. м. (коэффициент) | 44,6 | 1,00 | 48,4 | 1,00 | 1,00 | 1,00 | ||||
| Скорректированная цена | |||||||||||
| 3.1 | Удельный вес аналога | 23,333% | 26,667% | 23,333% | 26,667% | ||||||
| 3.1 | Скорректированная стоимость за 1 м 2 , руб. | ||||||||||
| 3.2 | Стоимость объекта оценки, руб. | ||||||||||
| 3.3 | Стоимость объекта оценки с учетом округления, руб. |
15.СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
В процессе выполнения задания на оценку были проанализированы три основных подхода к определению стоимости объекта недвижимости; затратный, сравнительный и доходный. Задачей оценщика являлось дать как можно более четкий и однозначный ответ заказчику относительно величины стоимости его собственности.
· Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, для которых не существует рынка сбыта. Недостатком затратного подхода являются его статичность и невозможность учесть политическую и экономическую ситуацию в стране, ожидания инвестора, и все негативные элементы. В данном отчете затратный подход не применялся.
· Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей.
· Доходный подход отражает ту предельную стоимость, больше которой потенциальный инвестор не будет платить, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Инвесторы для данного типа объектов опираются в основном на стремление получить максимальный доход от владения. Учитывая, что квартира не является объектом коммерческой недвижимости, доходный подход не применялся.
Согласование полученных результатов с учетом весовых коэффициентов, отражающих долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости приведены в таблице 15.
Согласование полученных результатов Таблица 15
Рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: г.Казань ул.Лукина 53 составляет 2563000 (Два миллиона пятьсот шестьдесят три тысячи) рублей.
16.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛИКВИДАЦИОННОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
Базой оценки для определения ликвидационной стоимости является его рыночная стоимость.
Ликвидность объектов, составляющих предмет залога, является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Без анализа ликвидности нельзя правильно принять решение о величине залогового дисконта, залоговой стоимости и обеспеченности кредитных средств.
Ликвидность имущества характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости, на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Например, найти покупателя на легковой автомобиль, вообще говоря, можно гораздо быстрее, чем на зубодолбежный станок. Если для продажи первого из них потребуется несколько дней (предполагается, что автомобиль в хорошем состоянии), то на поиски покупателя и продажу станка (станок в очень хорошем состоянии) могут потребоваться месяцы. В этом случае говорят, что ликвидность автомобиля выше, чем зубодолбежного станка.
Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Обратим внимание на то, что продажа предполагается именно по рыночной стоимости. В связи с этим не следует путать понятие ликвидности, с понятием ликвидационной стоимости - «умышленным», преднамеренным снижением стоимости с целью сократить время экспозиции объекта на рынке.
Вопрос оценки ликвидности имущества достаточно сложный, и связано это с тем, что количественных методик оценки ликвидности нет, а само понятие ликвидности в большей степени воспринимается как понятие интуитивное, качественное. Поэтому на практике более удобно характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы, степени в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. В таблице 16 приведена следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации (
Краткая информация о районе расположения объекта оценки
Объект оценки - квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.
Рисунок 1. Карта расположения объекта оценки
Объект оценки расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе г. Красноярск.
Самый большой по размерам и количеству проживающих жителей. На его окраине также находятся крупнейшие заводы Красноярска: Металлургический (КРАМЗ) и Алюминиевый (КРАЗ). На территории Советского района расположены участки массового жилищного строительства: микрорайоны Северный и Взлетка. В старых микрорайонах жилой фонд - это хрущевки и дома улучшенной планировки. Застройка новых районов ведется домами серии 97-111 и монолитно-кирпичными домами. Жилой фонд совершенно разнообразный и представлены дома от деревянных до кирпичных.
Взлётка, правильное наименование «Аэропорт», - городской жилмассив, возникший на месте части аэродрома аэропорта Красноярск >.
Строительство массива началось в конце 1980-х годов.
Жилмассив расположен выгодно с точки зрения географического положения: 5-10 минут на машине до центра, столько же - до правого берега (рядом - один из мостов).
В части, называемой «Новая Взлётка», расположен один из крупных городских рынков. В жилмассиве находится центральные офисы сотовых компаний «Билайн >», «МТС >», «Мегафон Рядом со школой 145 расположен корпус №5 Красноярского государственного педагогического университета. В жилмассиве наличествуют супермаркеты: «Командор», «Красный Яр»,; несколько строймаркетов. Несложно найти хорошие спортивные залы, рестораны и кафе. В здании жилого комплекса «Кода», среди многочисленных офисов, расположенных на первых этажах, существует клиника пластической хирургии. В жилмассиве Аэропорт расположены три школы - №№ 145, 149, 150.
Один из главных недостатков жилмассива, помимо его расположения в новой, только обустраиваемой, продуваемой всеми ветрами части города, что подчас не нравится коренным красноярцам, - отсутствие деревьев, скученность, панельные десятиэтажки, узкие улицы, перенаселённость - обычные признаки типичнейшего окраинного спального района, застроенного в восьмидесятые-девяностые годы прошлого века. Местоположение жилмассива в части сейсмоустойчивости признано также не самым удачным
Краткое описание окружения
Объект оценки, расположен в микрорайоне «Взлётка» в Советском районе города Москвы.
В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В близости находится крупный торгово-развлекательный центр «Планета».
Описание объекта оценки
Объект оценки - двухкомнатная квартира, общей площадью 64,4 кв.м., расположенная по адресу: г. Красноярск, ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7.
Оцениваемая квартира расположена на 2 этаже.
На дату оценки квартира используется для проживания.
Подробное описание объекта приведено в таблице ниже.
Таблица 5. Характеристика объекта оценки
|
Показатель |
Характеристика показателя |
|
Характеристика местоположения объекта |
|
|
Красноярск |
|
|
ул. Авиаторов, д. 54, кв. 7 |
|
|
Местоположение в городе |
М-н «Взлётка», Советский р-н. |
|
Преобладающая застройка микрорайона | |
|
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). |
ТРЦ «Планета», магазины, школа, д/сад, аптека, салоны красоты, парикмахерские. |
|
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) | |
|
Престижность данного района | |
|
Транспортная доступность |
Нормальная |
|
Экологическая обстановка |
Нормальная |
|
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на октябрь 2013 г. (2 комнаты) |
59 389 руб. (по данным http://realty.dmir.ru/krasnoyarsk/prices/ceny-na-kvartiry-sovetskiy-raion/) |
Другие материалы...
Организационно-экономическая характеристика предприятия на примере ООО АльфаСтиль
Преддипломная
практика является важной составной частью подготовки специалистов с высшим
образованием. В ходе данной практики происходит закрепление полученных ранее
знаний, умений и навыков, а также приобретение новых. Финансовое состояние
малого предприятия хара...
Экономическая эффективность комплексной механизации на период весенних полевых работ в условиях СПОК Восход
Сельское
хозяйство - наиболее сложная и трудоемкая отрасль, как в агропромышленном
комплексе, так и во всем народном хозяйстве. Обусловлено это, прежде всего
воздействием на производство почвенно-климатических условий. Несмотря на то, что после перестройки в нашей...
Определение величины вероятной прибыли девелопера
Целью
данной работы является определение величины вероятной прибыли предпринимателя
(девелопера).
Согласно
наиболее употребляемому определению экономика понимается как процесс
производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех
видов...
