요한계시록의 두 번째 주요 부분: 원칙이 있는 보편적 비전...
ZIGGURAT 사원 탑은 바빌로니아의 주요 사원에 속하며...
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오늘날 많은 사람들은 왜 아파트 감정이 필요한가?라는 질문에 직면합니다. 많은 아파트 소유자는 사기꾼 네트워크에 빠지는 것을 피하기 위해 아파트 판매 광고를 제출하기 전에 먼저 소위 아파트 평가라는 프로세스를 수행하는 것을 선호합니다. 이 절차의 목적은 무엇입니까? 원칙적으로 아파트는 매매가 시작되기 전에 감정을 받습니다. 그러나 이 절차가 필요한 경우 다른 요소도 분석됩니다.
- 아파트가 은행에 담보로 제공되었을 때. 이러한 경우에는 금융기관의 의사결정의 기초가 되는 전문가의 의견이 필요합니다.
- 모기지를 이용하여 아파트를 구입합니다.
- 보험에 대한 최대 보상액을 결정하기 위해서는 일정한 행위가 필요합니다.
- 재산분쟁과 상속분쟁에서.
- 부동산을 임대할 때 - 아파트 소유자가 자신이 할당한 가격이 시장 가격과 일치하는지 확인하려는 경우.
- 재산을 균등하게 분할할 수 없는 경우에는 재산의 시장가치가 결정됩니다.
- 구매 및 판매 형식의 거래.
- 법적 절차 중
“아파트 감정평가가 왜 필요한가요?”라는 질문에 - 전문가들은 아파트 평가 없이는 위의 모든 거래가 법적으로 불법적인 것으로 간주된다고 답변합니다. 전문 전문가가 며칠 내에(보통 1~2일) 아파트를 평가합니다. 또한 결정은 매우 객관적으로 이루어지며 부동산 가격은 결코 과소 평가되거나 과대 평가되는 것이 허용되지 않습니다. 감정인은 아파트의 가치를 결정할 때 어떤 작업을 수행합니까?
아파트를 평가할 때 몇 가지 주요 단계가 있습니다. 프로세스 자체의 속도를 높이기 위해 (특히 물체의 면적이 큰 경우) 두 명 이상의 감정인이 동시에 작업에 참여할 수 있습니다.
각각의 경우 아파트 평가는 다음 사항으로 축소됩니다.
- 가장 완전한 정보와 기능적 특성을 얻기 위해 자산을 육안으로 검사합니다.
- 아파트 주변 환경, 인프라 존재 여부, 레크리에이션 지역 및 기타 혜택 조사;
- 현대 아파트 시장을 조사하고 평가 시점에 해당 부동산의 즉각적인 비용을 계산합니다.
- 진실되고 완전한 평가 보고서를 작성합니다. 이 문서는 법적 효력을 가지므로 법원이나 기타 정부 기관의 도움이 됩니다.
부동산 평가를 수행하면 아파트에 대한 소유권이나 물건에 대한 기타 권리를 취득하는 데 드는 비용을 알아낼 수 있습니다. 부동산 감정서의 내용에는 부동산의 위치, 면적, 거리, 배치, 마감 상태 등에 대한 정보가 포함됩니다.
재산 피해가 발생한 경우 부동산 평가 절차가 특히 중요합니다. 이는 발생한 피해에 대한 보험 보상 금액을 결정할 수 있는 기회를 제공합니다. 보험금 지급액에 관해 고객과 보험사 사이에 의견 차이가 있는 경우, 독립적인 감정인의 참여를 통해 해당 금액을 결정할 수 있습니다.
아파트에 대한 독립적인 평가의 또 다른 장점은 고객에게 발행되는 평가 결론(보고서)이 법적 절차에서 보상을 결정할 때 증거로 사용할 수 있는 공식 문서의 샘플이라는 것입니다. 과세전문가의 의견은 소득세와 부동산세를 부과할 과세표준 규모를 결정하는 세무조사관과의 분쟁에서도 중요한 논거가 된다.
아파트 평가에 대해 궁금한 점이 있거나 전문가의 조언이 필요한 경우 NP "법의학 전문가 연맹"의 전문가가 도움을 드리고 모든 질문에 답변해 드립니다. 주거용 건물의 평가는 소유자가 직접 수행할 수 있지만 그러한 평가의 "결론"은 법원에서 인정되지 않습니다.
아파트 감정평가는 왜 필요한가요?
독립 감정인은 소유권 서류를 검토한 후 평결을 내립니다. 이 평결은 대출 신청을 검토하고 최종 결정을 내려야 할 때 대출 기관의 주요 서류로 사용됩니다.
전문가가 작업 과정에서 사용하는 평가 방법에는 수익성, 비용, 비교의 세 가지 평가 방법이 있습니다. 소득법을 사용하면 부동산에서 발생하는 소득을 추정할 수 있습니다. 이 방법은 상업용 부동산의 가치를 평가할 때 사용됩니다. 비용 방법은 부동산 건설 중 건축 자재, 작업, 추가 비용 등 개발자의 모든 비용을 고려합니다. 이 연구에서는 건물의 감가상각과 인플레이션 수준을 반드시 고려하지만 시장 가치는 전혀 고려하지 않습니다. 비용 방법은 BTI 직원이 사용합니다. 비교 방법은 가장 일반적이며 시장 상황을 고려하여 가격을 결정할 수 있습니다. 즉, 광고 가격과 판매 거래에 사용되는 가격이 모두 고려됩니다.
부동산 문제를 해결하기로 결정할 때 먼저 현재 상황에서 올바르게 행동하고 사기꾼과 부정직 한 사업가의 피해자가되지 않기 위해 아파트 감정이 필요한 이유에 대한 질문을 읽어보십시오.
물가
| 아니요. | 객체 유형 | 비용, 문지름. |
|---|---|---|
| 1. | 아파트 | |
| - 일반적인 보조 하우징 | 4,000부터 | |
| - 새 건물 | 6,000부터 | |
| - 고급 주택 | 10,000부터 | |
| 2. | 아파트에서 공유 | |
| - 일반적인 보조 하우징 | 5,000부터 | |
| - 새 건물 | 5,000부터 | |
| - 고급 주택 | 12,000부터 | |
| 3. | 차고 | 8,000부터 |
| 4. | 주거용 주택 및 코티지 | 20,000부터 |
| 5. | 건물 | |
| <1000 м 2 | 30,000부터 | |
| 1000~5000m2 | 35,000부터 | |
| 5000~10000m2 | 50,000부터 | |
| >10000m 2 | 60,000부터 | |
| 모스크바 출발: 500 – 1000 | ||
| 모스크바 지역 내 출발: 2000 - 3000 | ||
메모:
주거용 및 상업용 부동산 평가를 위한 서비스 가격은 세금을 포함하여 표시됩니다. 운송비는 별도로 지불됩니다.
14.08.17 37 961 4
그리고 왜 필요한가요?
당신은 주택담보대출을 받아 아파트를 구입할 계획입니다.
은행은 대출 신청을 승인했고 대리인은 적합한 아파트를 찾았습니다. 다음 단계는 은행에 대한 전체 문서 세트를 수집하는 것입니다. 당연히 부동산 감정도 포함됩니다.
엘레나 에브스트라토바
감정을 받아 부동산을 사고 팔았습니다.
은행이 차용인에게 주택담보대출을 제공하면 자동으로 이 대출로 구입한 부동산을 담보로 받습니다. "여기 돈이 있습니다. 하지만 모든 것을 갚을 때까지 아파트는 내 것입니다." 차용인이 돈을 반환하지 않으면 은행은 아파트를 인수하고 경매에서 판매할 권리가 있습니다.
모기지 론의 강점은 아파트가 경매에서 쉽게 판매된다는 사실에 있습니다. 은행의 언어로는 유동 담보입니다. 은행은 자신이 발행하는 대출에 자신감을 갖고 있으므로 금리를 낮출 수 있습니다.
은행은 오두막이나 아파트에 정확히 3,000,000 루블을 제공하는 것이 중요합니다. 무슨 일이 생기면 이 아파트를 같은 300만 달러에 팔 수 있을까요? 평가는 그에 대한 이 질문에 답해야 합니다.
구매자에게 감정평가는 해당 부동산이 판매되는 금액만큼 가치가 있다는 추가적인 보증입니다.
평가는 누가 하는가
감정인은 부동산을 평가합니다. 그들의 활동은 연방법 "러시아 연방의 평가 활동에 관한"연방법에 의해 규제됩니다. 이는 회사일 수도 있고 개인 기업가일 수도 있습니다.
감정인이 갖춰야 할 것:
전문교육, 자율규제단체 가입 및 책임보험
전문적인 교육
SRO 회원
피보험자 책임
은행은 법률에 따라 감정인의 감정을 수락해야 합니다. 그러나 실제로 은행은 평가를 신뢰하는 회사를 스스로 인증합니다. 특정 은행이 어떤 평가사를 인용하는지는 일반적으로 웹사이트에 나와 있습니다. Sberbank는 256명의 감정인과 협력하고 있으며 Bank Vozrozhdenie는 90명과 협력하고 있습니다.
평가할 회사를 선택하는 방법
은행에서 제공하는 평가 회사 목록에 전화하십시오. 이것이 대화를 통해 알아내야 할 사항입니다.
감정인은 얼마나 빨리 도착하나요?정상적인 기간은 1~2일입니다.
보고서를 준비하는 데 얼마나 걸리나요?보통 3~5일 이내입니다.
평가 비용은 얼마입니까?상트페테르부르크의 평균 비용은 3,000루블입니다. 모스크바에서는 가격이 2500 루블부터 시작됩니다.
보고서의 두 번째 사본 비용은 얼마입니까?기본적으로 평가 회사는 보고서 사본 1개를 만듭니다. 일반 회사에서는 두 번째 사본을 무료로 인쇄합니다. 일부 회사에서는 두 번째 사본의 비용이 500 루블입니다.
보고서의 모습
아파트 평가는 보고서 형식으로 작성됩니다. 보고서는 아파트 모기지와 함께 인쇄된 형태로 저장됩니다.
보고서에는 다음이 포함되어야 합니다.
- 누가 어떤 방법을 사용하여 평가를 지시하고 수행했는지;
- 어떤 종류의 아파트인지, 어떤 상태인지, 어떻게 사용되는지;
- 이 아파트가 판매될 시장의 상황은 어떻습니까?
- 보통 또는 경매에서 얼마에 팔릴 수 있나요?
- 사진과 문서 사본의 형태로 평가를 위해 어떤 첨부 파일이 있습니까?
감정인의 날인과 서명이 없으면 보고서는 무효입니다. 보고서 요약을 담은 1페이지 분량의 문서가 보고서에 첨부되어 있습니다. 보고서와 함께 은행으로 전송됩니다.
비용이 얼마에요
시장 가격-성급하고 불가항력적인 상황 없이 아파트를 판매하는 경우 아파트 가격.
청산 가치-은행이 짧은 시간 내에 아파트를 판매할 최소 가격입니다.
시장 가치에 영향을 미치는 것
해당 부동산이 위치한 지역입니다.이는 평방 미터당 비용에 영향을 미칩니다. 상트페테르부르크에서 Moskovsky 지역의 평방 미터는 Nevsky보다 평균 20,000 루블 더 비쌉니다. 따라서 오래된 패널 하우스 사이에 지어진 새 건물의 아파트는 좋은 지역의 유사 아파트보다 비용이 저렴합니다.
감정인은 부동산 포털의 조사 및 데이터를 사용합니다. 부동산게시판 홈페이지의 조사페이지입니다. 건물의 기술적 특성:집이 지어진 연도, 대대적인 개조 작업이 언제 완료되었는지, 집의 층수는 몇 층인지 등을 알 수 있습니다. 쓰레기 슈트의 존재, 주차 조직, 정문 상태 등 모든 것이 고려됩니다.
아파트의 상태.몇 층, 몇 개의 방이 있고, 개조 공사가 있나요? 감정인은 바닥에 리놀륨이나 라미네이트가 깔려 있는지, 욕실에 타일이 있는지, 아파트의 조명이 어떻게 작동하는지까지 살펴봅니다.
아파트의 상태가 중요합니다. 벽지가 더러우면 보고서에 "수리 필요"라고 표시됩니다.
70,000 루블과 5,000의 벽지 수리는 "유럽 품질 혁신"에 해당합니다. 따라서 감정인이 아파트 가격에 디자이너 개조 공사의 전체 가격을 포함할 것이라고 기대해서는 안 됩니다. 기껏해야 그는 수리에 증가 요인을 적용할 것입니다.
현재 부동산시장.전문가는 시장에 있는 유사한 물건을 살펴봅니다. 모놀리식 건물에 있는 원룸 아파트의 경우 유사체는 모놀리식 또는 벽돌집에 있는 같은 크기의 아파트입니다. 패널 하우스는 일반적으로 벽돌집과 비교되지 않거나 계수가 도입됩니다. 아파트를 평가하기 위해 5개의 유사한 개체가 사용됩니다. 동종업체를 비교하는 것은 가격이 너무 높은 곳이 어디인지 확인하는 좋은 방법입니다.
마지막 층은 아파트 예상 비용을 2-3%, 1층은 5-10% 줄입니다.
잔존 가치를 계산하는 방법
청산 가치는 공식을 사용하여 계산됩니다. 여기서 중요한 것은 수요의 탄력성과 화폐의 시간가치이다.
수요 탄력성의 예. 1층 신축 건물의 방 3개짜리 아파트에 대한 수요는 거의 없습니다. 넓은 면적과 낮은 층고가 구매자를 겁주기 때문입니다. 그런 아파트는 저렴한 가격으로 단시간에 팔 수 있습니다. 시장 가격과 청산 가격의 차이는 최대 300만 루블입니다.
지하철에서 도보로 5분 거리에 있는 패널 건물의 중간층에 있는 원룸 아파트에 대한 수요가 높습니다. 이러한 아파트는 항상 시장에서 수요가 있기 때문입니다. 그러한 아파트의 청산 가치는 시장 가치에 가깝습니다.
화폐의 시간가치의 예.장기간의 돈과 큰 돈을 이야기할 때, 돈은 시간이 지날수록 싸진다고 흔히 말합니다. 즉, 루블은 이제 1년 만에 루블보다 더 가치가 높습니다. 지금 아파트를 더 싸게 팔 수 있다면 나중에 조금 더 비싸게 사는 것보다 낫습니다. 이 원칙에는 인플레이션, 정치적 위험, 인간 사망률, 세계 진보 등 많은 정당성이 있습니다.
아파트가 청산가격으로 팔리면 대출금이 먼저 상환된다. 차용인은 나머지 자금을 받습니다. 따라서 청산 가격이 높을수록 그의 손에 더 많은 돈이 있게 됩니다.
저예산 아파트의 청산 가치는 시장 가치와 크게 다르지 않습니다. 수요가 있기 때문에 시장에서 판매하는 것이 가장 쉽습니다. 새 건물의 엘리트 아파트는 할인된 가격에도 오랫동안 판매됩니다.
상트페테르부르크의 방 3개짜리 아파트 가격 범위
EMLS 부동산포털을 통해 같은 지역 내 아파트를 선정하였습니다.
최종 수정일: 2019년 6월
모기지는 거래 준비 단계에서 항상 큰 비용과 연관되어 있으며 구매자는 이러한 비용을 고려해야 합니다. 모기지를 위한 부동산 평가는 거래 합의 시 주요 비용 중 하나이며, 감정인 보고서의 정보는 대출 금액 및 대출 기관과의 기타 협력 조건을 결정하는 데 중요한 역할을 합니다.
부동산 감정은 왜 필요한가요?
모기지에 대한 부동산 평가의 필요성은 구입한 물건이 은행의 담보가 되기 때문에 연방법 "모기지" 조항에 의해 확인됩니다. 금융 기관의 임무는 담보로 제공되는 아파트 또는 주택의 비용이 대출 금액을 완전히 충당하는지 확인하는 것입니다. 지불에 문제가 있는 경우 은행은 담보 재산을 압류하므로 주택 비용을 정확하게 결정하고 수익금이 대출 기관에 전액 지불하기에 충분한지 확인하는 것이 매우 중요합니다.
구매자와 판매자는 현재 시장 제안에 비해 계약 가격을 상향 또는 하향으로 합의할 수 있습니다. 감정인의 결론을 받아들이고 부정적인 결과가 발생할 경우 자신을 보장하는 채권자는 항상 유동 가치와 시장 가치 사이에서 가장 낮은 가치를 선택합니다. 이는 지불인이 발행된 대출금을 상환할 수 없어 주택을 판매해야 하는 경우 완전한 재정적 보호를 보장합니다.
부동산과 구매자의 이익을 위해 독립적인 평가 수행:
- 계약 가격이 올바르게 설정되었는지 확인합니다. 감정비용이 훨씬 낮아진 것으로 밝혀지면 판매자의 요구가 부풀려졌다는 의혹이 제기된다.
- 모기지 계약금에 대한 향후 비용을 계획하고 은행에 대한 향후 지불금을 결정합니다.
- 불리한 시나리오가 발생하는 경우 고객이 부동산을 매각하여 금융 기관에 상환할 수 있도록 보장합니다.
판매자 입장에서는 감정 결과가 할당된 거래 가격의 정당성을 확인하는 데에도 도움이 됩니다. 결론을 통해 얻은 정보를 통해 계약 가격이 과소평가되었는지 여부를 확인할 수 있습니다. 결과적으로, 정확한 금액이 할당되고 대출 기관과의 성공적인 합의를 보장하기 위해 모기지 거래의 모든 당사자는 평가 프로세스를 거쳐야 합니다.
절차 설명
전문가의 의견 없이는 어떤 은행도 모기지를 승인하지 않으므로, 주도권은 구매자로부터 나와야 합니다.
보고서를 준비하는 과정에서 다음 단계를 완료해야 합니다.
- 미래의 담보물에 대한 기본 문서 모음입니다.
- 작업을 수행할 회사를 결정합니다. 대부분의 경우 대출 기관은 공인된 사람 중에서 전문가를 선택하는 것을 제한합니다.
- 주택 주소에서 현장 평가를 실시합니다.
- 설정된 기간 내에 조직은 수신된 데이터를 분석하고 채권자가 지정한 요구 사항에 따라 보고서를 제출합니다.
준비해야 할 것
평가 작업에 앞서 대상에 대한 정보를 수집하는 작업이 선행됩니다. 시장 분석 외에도 전문가는 부동산 문서 패키지를 연구해야 합니다.
또한 채권자 은행 목록에 포함된 기타 서류가 필요할 수 있습니다.
은행이 평가 결과 수락을 거부하는 상황을 방지하려면 은행이 고려할 문서를 수락할 수 있도록 차용인이 어떤 조직에 연락할 권리가 있는지 미리 명확히 해야 합니다. 각 금융 기관에는 가격과 기한이 다른 자체 감정인 목록이 있습니다. 서비스를 주문하기 전에 은행은 전문가가 충족해야 하는 매개변수를 결정합니다.
실제로 은행은 법적 제한을 도입할 권리가 없습니다. 작업을 수행할 사무실을 선택하는 최종 결정은 차용인에게 있습니다. 그러나 은행의 규칙을 무시하고 금융 기관이 정한 기준을 준수하지 않아 은행이 고려 대상 보고서 수락을 거부하는 상황에 직면하게 됩니다.
조직의 주요 요구 사항 목록은 다음과 같습니다.
- 작업 계약자의 적법성(SRO 회원 자격, 공식 등록된 감정인 조직의 회원 자격 확인)
- 민사 책임 위험에 대해 300,000 루블의 보험 적용 가능.
보험 정책은 서비스를 주문한 고객에게 손해 배상 가능성을 보장하고 전문성 수준도 나타냅니다.
계약자는 연구 결과를 바탕으로 설계 요구 사항을 준수하는 보고서를 제공할 의무가 있습니다. 이러한 요구 사항에는 러시아 은행 협회(ARB로 약칭), AHML 및 은행의 표준이 포함되어 있습니다.
등록 요구 사항을 준수하면 대출 기관은 구매한 물건에 대해 명확하게 이해할 수 있으며, 이후 해당 물건은 담보로 등록됩니다. 은행의 불만 사항을 제외하고 결론을 거부하려면 은행이 인정한 감정사 목록에서 전문가를 선택하는 것이 좋습니다.
평가 보고서에는 무엇이 포함되나요?
감정인의 연구는 대상을 가장 완벽하게 설명하고 해당 대상의 실제 가치와 유동적 가치에 관한 결론을 포함합니다.
보고서에는 다음 주택 지표가 포함되어야 합니다.
- 부동산의 기본특성.
- 시설에 포함된 건물의 규모와 수.
- 발코니, 로지아, 크기 및 기술적 특성의 가용성에 대한 정보.
- 평가 대상의 기술적 조건.
- 방의 높이.
- BTI 계획에 따른 아파트 위치 준수에 대한 결론.
- 유틸리티(급수, 난방 시스템, 전기)에 대한 정보.
- 평가 대상 부동산이 위치한 주거용 건물의 연식.
- 벽과 천장 건설에 사용되는 건축 자재.
- 건물에 대한 추가 정보 - 주차장, 건물 아래 층.
- 식별된 결함 목록, 작동 중 발생할 수 있는 문제를 위협하고 수리가 필요한 개체의 특징.
- 건물상태, 출입구, 외관.
- 교통 인프라, 대중교통 정류장, 지하철역과의 거리.
- 평방미터당 가격입니다.
- 평가 대상 부동산이 위치한 집 입구 계획.
- 사진자료.
ARB 및 AHML이 정한 요구 사항에 따라 독립적인 전문가의 의견은 특정 요구 사항을 충족해야 합니다.
- 표와 설명이 포함된 인쇄된 보기입니다.
- 계산의 기초가 되는 정보입니다.
- 분량은 30페이지를 초과하지 않습니다.
은행이 인증한 공식 감정인 목록에 포함된 조직을 선택하는 경우 은행은 금융 기관의 요구 사항을 충족하는 아파트 감정 보고서를 100% 확률로 수락합니다.
선택의 어려움
감정평가 시장의 다양성을 고려하면 감정평가사를 식별하는 것이 어려울 수 있습니다. 첫째, 은행, ARB 및 AHML의 조직 요구 사항을 고려해야 합니다.
둘째, 조직 자체, 특정 평가자 및 준비된 보고서에 필요한 매개변수가 고려되었는지 확인합니다.
은행이 단일 평가자로 선택을 제한하는 경우는 드뭅니다. 일반적으로 그러한 조직이 여러 개 있으므로 특정 조직과의 가장 적절한 협력 조건을 결정하는 것은 어렵지 않습니다.
차용인의 임무는 회사를 선택하는 것입니다.
- 공인 목록에 포함되어 있습니다.
- 가능한 한 최단 시간 내에 요구 사항을 완전히 준수하는 보고서를 제공합니다.
- 최저 가격으로 고품질 서비스를 제공할 준비가 되어 있습니다.
- 수년 동안 시장에서 일했으며 다른 차용자로부터 우수한 추천 및 리뷰를 받았습니다(전문가가 설정한 가격의 정확성, 시장의 실제 가격 및 현재 거래의 계약 가격에 주의하십시오).
결론의 준비 및 유효성에 대한 마감일
절차는 하루 만에 수행되지 않습니다.
필수의:
- 문서의 예비 준비를 수행합니다.
- 출발을 조직하다;
- 수신된 정보를 분석합니다.
- 새 문서를 올바르게 실행하십시오.
작업 부하 정도와 시설의 원격성에 따라 다양한 조직에서 자체 마감일을 1~5일로 설정하지만 평가는 3~5일 이내에 수행되는 경우가 더 많습니다.
평가 결과에는 주택 시장의 현재 가격을 기반으로 한 최신 정보가 포함되어 있습니다. 시간이 지남에 따라 부동산 가격은 변합니다(특정 변화에 따라 증가 또는 감소). 법에 따르면 신고서의 유효기간은 6개월을 초과할 수 없다. 어떠한 이유로든 6개월 이내에 거래가 이루어지지 않으면 심사를 다시 실시해야 합니다.
부동산 감정이 필요한 경우 거래 및 신용 관계 재등록 순간부터 문서가 더 이상 관련이 없기 때문에 은행은 반드시 새로운 조사를 요구할 것입니다.
누가 지불하고 얼마를 지불합니까? 감정인 등록
부동산평가의 고객은 이해관계자이다. 그녀는 또한 서비스 비용을 지불합니다. 매매과정에서 매도인의 의무심사가 필요하지 않고, 은행이 담보대출 조건을 결정하기 위해 반드시 심사를 거쳐야 하므로, 매도인과의 합의에 신용금을 사용할 경우에는 매수인이 부담하게 된다. 평가, 즉 빌어 쓰는 사람.
서비스 비용은 각 조직이 자체 관세를 결정하며 이는 법으로 규제되지 않습니다. 결과적으로 지역마다 다른 평가자가 자체 가격을 설정합니다.
각 은행에는 허용된 조직의 자체 목록이 있으므로 구매자의 비용은 2-7,000 루블 범위 내에서 목록의 감정인 서비스에 따라 결정됩니다. 부동산이 멀리 떨어져 있는 경우(예: 교외 부동산) 관세가 인상됩니다. 비표준 자산의 경우 작업의 복잡성을 고려하여 인상된 관세도 적용됩니다.다음은 다양한 신용 구조를 사용하는 여러 조직의 모기지 아파트 평가 비용에 대한 정보입니다.
- 안에 스베르방크표준 상황에서는 3-4,000 루블에 대한 전문가 의견이 발행되며 원격 위치의 경우 관세는 5-6,000 루블로 증가합니다. 평가 기관 목록: 링크에서 다운로드 .
- 에 따르면 Rosselkhozbank, 허용 목록에 있는 조직의 평가는 평가 평방 미터당 35-50 루블의 관세를 사용하여 수행됩니다. 고객이 모기지 비용의 30% 이상을 지불할 의향이 있는 경우 은행 목록에 포함되지 않은 다른 감정인을 선택할 수 있습니다. 링크: Rosselkhozbank 파트너 등록 .
- 함께 일하기 가즈프롬은행전문가는 3.5-7.0,000 루블에 대한 작업을 수행합니다. 상트페테르부르크의 경우 관세가 최소화되며 모스크바 지역에서는 보고서당 최대 7,000달러를 청구합니다. 추천평가기관 목록: 다운로드.
- 함께 일하는 감정인 VTB다양한 지역에서 2,000(예카테린부르크 및 기타 러시아 도시의 경우)부터 모스크바의 경우 5,000, 상트페테르부르크의 경우 7,000까지 다양한 가격으로 시험을 제공합니다.
사용 가능한 자금이 부족한 많은 차용인은 평가 절차를 경계합니다. 왜냐하면 개인 저축이 계약금을 지불하기에 충분한지 여부를 결정하기 때문입니다. 추정가액이 담보대출금과 다른 것으로 밝혀져 감정사가 매도자와 합의한 금액보다 낮은 금액을 결정한 경우, 은행은 1차 할부금을 공제한 후 남은 금액으로 자금을 지급한다. 따라서 은행의 돈은 판매자에게 전액을 지불하기에 충분하지 않을 수 있으며 추가 자금 조달원을 찾아야 합니다.
변호사에게 무료 질문
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많은 구매자는 은행의 모기지 대출 신청 승인을 다가오는 거래의 성공을 보장하는 것으로 인식합니다. 차용인의 서류를 철저히 확인한 결과 은행은 그에게 필요한 금액을 빌려주기로 동의했습니다. 이제 남은 것은 적합한 주택을 찾는 것뿐입니다. 실제로 사전 승인된 대출 금액은 최종 수치와는 거리가 멀고 결국에는 훨씬 더 적은 금액으로 판명될 수 있습니다.
처음에 은행은 차용인의 소득 수준과 지불 능력 정도에 따라 대출 금액을 계산합니다. 그러나 실제 대출 규모를 결정하는 핵심 요소는 담보의 추정 가치입니다. 구매 및 판매 계약에 나타나는 수치는 은행에 사실상 의미가 없습니다. 채무자가 의무를 이행하지 못하는 경우 판매할 수 있는 부동산의 실제 시장 가치에 대해 독립적인 평가자의 의견을 갖는 것이 중요합니다. .
대출 기관뿐만 아니라 차용인도 모기지로 구입한 주택에 대한 독립적이고 전문적인 평가에 관심이 있습니다. 대출금을 상환할 수 없고 부동산을 강제로 판매해야 하는 경우 수익금은 부채를 완전히 상환하기에 충분해야 합니다. 이와 관련하여, 주택 담보 평가는 연방법 102-FZ "모기지(부동산 담보)"에 따라 모기지 대출을 받기 위한 필수 조건입니다.
따라서 차용인이 아파트 선택을 결정하자마자 그는 평가를 주문해야 합니다. 거래가 완료될 때까지 이 절차를 연기하지 않는 것이 좋습니다. 주택의 예상 가치가 판매자가 설정한 가격보다 현저히 낮은 것으로 판명되면 은행이 구매에 필요한 자금이 충분하지 않을 수 있습니다. 감정인이 정한 금액 내에서만 대출을 발행합니다.
감정회사의 서비스 비용은 고객이 부담합니다. 전형적인 도시 아파트에 대해 이야기하고 있다면 평가 비용은 평균 5-6,000 루블이 될 것입니다. 국가 부동산 구매자는 부동산 유형과 수도와의 거리에 따라 25,000루블 이상의 감정인에게 비용을 지불해야 합니다. 물론 이는 평균이며 감정 시장에는 다양한 가격대의 제안이 있습니다. 그러나 회사를 선택할 때 차용인은 서비스 비용에만 집중해서는 안됩니다. 덤핑 플라이 바이 나이트 회사는 종종 자신의 활동에 대해 어떠한 책임도 지지 않습니다. 따라서 감정평가회사와 계약을 체결하기 전에 해당 회사가 감정평가사 자율규제 기관에 속해 있는지, 유효한 민사책임보험에 가입되어 있는지 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 직원 수, 전문 교육을 받았는지, 업무 경험은 무엇인지 알아보는 것도 도움이 될 것입니다. 그러나 각 모기지 은행은 이미 철저한 심사를 거친 추천 감정인 목록을 고객에게 제공하며, 차용인은 원칙적으로 대출 기관의 선택을 신뢰할 수 있습니다. 은행이 제안한 감정인 목록이 항상 고객에게 적합한 것은 아닙니다. 고객은 감정 회사의 소속이나 부풀려진 서비스 가격으로 인해 혼란을 겪을 수 있습니다. 이 경우 차용인은 대출 기관의 요구 사항을 충족하는 다른 감정인에게 연락할 권리가 있습니다. 사실, "외부" 감정인 후보에 대해 은행과 동의하는 절차에 많은 시간이 걸릴 것이라는 사실에 대비해야 합니다. 또한 모든 평가 회사가 은행 요청에 따라 광범위한 문서 패키지를 제공하기 위해 시간과 에너지를 기꺼이 소비하는 것은 아닙니다.
뭐, 어디서, 얼마예요?
평가 절차 자체는 매우 빠르게 수행됩니다. 첫 번째 단계에서 고객은 감정인과 계약을 체결하고 필요한 문서를 제공합니다. 예를 들어 2차 시장에 있는 아파트의 경우 이는 객체 소유권에 대한 국가 등록 증명서 및 지적 증명서 사본입니다. 또는 설명과 평면도가 포함된 기술 여권. 주택이 아직 건설중인 경우 소유권 증명서 대신 주식 참여 계약이 제공됩니다. 또한 고객은 감정인에게 여권 사본을 제공해야 합니다.그 후, 감정인 또는 그의 대리인은 부동산을 직접 검사하고 다양한 매개변수를 기반으로 평가한 후 부동산의 사진을 찍습니다. 그 후, 이 사진은 평가자의 결론을 입증하기 위해 최종 보고서와 함께 제출됩니다.
일반적으로 보고서는 1-3일 이내에, 교외 부동산의 경우 4-5일 이내에 준비됩니다. 필요한 경우 고객은 긴급 부동산 평가 서비스를 24시간 이내에 이용할 수 있으며 긴급한 경우에는 1.5배에서 2배의 추가 비용을 지불해야 합니다.
감정 보고서에는 주택의 시장 가치와 청산 가치가 표시됩니다. 청산 가치는 특정 부동산을 강제 판매 형식으로 가능한 한 빨리 판매할 수 있는 가격을 나타내기 때문에 두 번째 수치는 종종 은행에 더 중요합니다. 보통 시가보다 10~20% 정도 저렴합니다.
보고서를 준비할 때 평가자는 연방 평가 표준과 AHML 표준은 물론 특정 은행의 개별 요구 사항에 중점을 두어야 합니다. 대출 기관은 항상 보고서의 내용과 형식을 다시 확인하고 종종 수정을 위해 보냅니다. 은행이 객관적인 이유로 보고서 수락을 거부한 차용인은 감정 회사에 연락하여 필요한 수정을 요청해야 합니다. 대부분의 경우 감정사는 이의 없이 보고서를 다시 작성하는데, 감정평가회사와 계약을 체결하는 단계에서 이런 조건을 명시하는 것도 나쁘지 않을 것이다.
감사합니다
주택담보대출을 통해 부동산을 평가하는 가장 일반적인 방법은 유사한 부동산을 비교 분석하는 것입니다. 부동산의 평균 시장 가격을 결정하기 위해 “평가 대상과 가장 유사한 유사품을 선택합니다. 유사품을 선택하는 주요 기준은 위치와 물리적 특성(연면적, 벽체 재질, 층수, 건축 연도)입니다.”라고 OBICS 감정 회사의 주거용 부동산 감정 부서 책임자는 말합니다. * 빅토리아 라리나.평가자는 중장기적으로 다양한 요인의 영향으로 부동산 시장의 가격 변화를 예측할 수 없기 때문에 결과 수치는 다소 제한된 기간 동안 관련성을 유지한다는 점을 기억하는 것이 중요합니다.감정인과 계약을 체결할 때 대략적인 주택 비용을 미리 알려달라고 요청해서는 안됩니다. 그는 광범위한 기준 목록에 따라 부동산을 분석할 때까지 이를 수행할 수 없으며 그 중 일부는 최종 가격에 매우 큰 영향을 미칩니다. 따라서 아파트의 주요 가격 특성에는 면적, 건물 유형 및 등급, 위치 및 교통 접근성이 포함됩니다. 부동산 가격을 높이는 요인은 아파트의 고립된 방, 집의 다른 측면을 향한 창문, 넓은 주방(9미터 이상), 별도의 욕실, 유리로 된 로지아 또는 발코니입니다. 감정인은 아파트 수리 품질, 입구 및 주변 지역의 개선 정도도 고려합니다.
아파트 비용은 집의 1층 또는 마지막 층에 위치한 위치, 건물의 물리적 노후화 정도, 창문에서 보기 흉한 전망 및 해당 지역의 불리한 환경 상황에 따라 크게 절감될 수 있습니다. 수리가 필요한 아파트와 재개발이 조정되지 않은 물건도 가격이 하락합니다.
주택의 모든 주요 및 2차 특성을 분석한 후 평가자는 판매용 아파트 데이터베이스에서 가장 가까운 유사점(보통 최소 6개)을 선택하고 선택한 아파트의 평방 단위당 평균 비용을 계산하고 특정 계수를 사용하여 해당 물건의 가격.
교외 부동산, 특히 표준 프로젝트에 따라 건설되지 않은 부동산의 시장 가치를 결정하는 것은 훨씬 더 어렵습니다. 평방 미터당 비용은 주택 상태와 건축 연도, 토지 카테고리, 유틸리티 제공 및 보안 수준의 영향을 받습니다. 주택 위치, 도심과의 거리, 진입로의 질이 매우 중요합니다. 또한 가격은 정착 유형, 해당 지역의 환경 상황, 인프라 개발 수준에 따라 영향을 받습니다.
감정인의 구체적인 임무는 주택담보대출의 대상이 되는 건설 중인 주택의 시장 가치를 결정하는 것입니다. 종이에만 존재하는 물체를 평가하는 방법은 무엇이며, 그것이 만들어지고 작동될 것인지 완전히 확신할 수 없습니까? 실제로 이 경우 평가되는 것은 일시적인 평방미터가 아니라 건설 중인 객체에 대한 권리 비용입니다. 미래 주택의 가격은 유사한 특성을 지닌 이미 완성된 객체의 비용을 기준으로 결정되며, 개발자의 프로젝트 포트폴리오, 건설 단계 및 다양한 위험(작업 기한 지연, 개발자의 파산)에 대한 정보를 고려하여 조정됩니다. , 등.). 일반적으로 건설 중인 주택은 2차 시장에서 유사한 부동산보다 가격이 저렴합니다.
어쩌면 우리는 합의에 이를 수 있을까요?
상황을 상상해 봅시다. 차용인이 550만 루블의 대출을 승인 받았습니다. 그는 자신의 자금이 100만 루블에 달합니다. 즉, 650만 루블 이하의 주택을 구입할 수 있습니다. 그가 좋아하는 옵션은 그 정도의 비용이 들고 원칙적으로 판매자와 합의가 이루어졌으며 부동산 중개인은 거래를 완료하기 위해 문서를 준비하고 있습니다. 그러나 대출 발행에 필요한 독립적인 평가 결과에 따르면 이 아파트의 시장 가격은 5,600,000 루블인 것으로 나타났습니다. 평가 보고서를 받은 후 은행은 지정된 시장 가치에서 계약금 15%를 뺀 금액에 따라 대출 금액을 조정합니다. 결과적으로 차용인은 RUB 4,760,000만 받게 됩니다. 동시에 판매자와의 계약은 변경되지 않지만 이제 구매자는 소유자가 설정한 금액을 지불할 만큼 충분한 신용 자금과 자신의 예금을 보유하지 않습니다. 거래가 실패할 위기에 처해 있고, 차용인은 상황을 살리기 위해 자신에게 필요한 수치가 보고서에 나타나도록 감정평가사와 '협상'을 시도하는 경우가 많다. 그러나 전문 감정인은 자신의 평판을 위험에 빠뜨리지 않습니다. 물론 차용인은 다른 감정인에게 연락을 시도할 수 있습니다(아마도 그는 다른 방법론을 사용하거나 다른 데이터베이스를 사용하여 아날로그 개체를 선택하여 결과적으로 그가 결정한 주택의 시장 가치가 더 높아질 것입니다). 두 번째로 아파트 가격이 판매자가 설정 한 가격보다 훨씬 낮은 경우 구매자는 진지하게 생각해야합니다. 시장 가격보다 높은 가격, 심지어 신용 자금으로도 주택이 필요한가요? 아마도 독립적인 평가의 결과는 소유주와 할인을 협상하는 데 도움이 될 것입니다. 그렇지 않으면 차용인은 다른 옵션을 찾아야 할 것입니다. 은행이 감정인이 설정한 담보 가치보다 더 많은 금액을 대출할 것이라고 기대하는 것은 의미가 없습니다. 이 경우 대출 기관과 고객 모두의 위험이 너무 커질 것입니다.모기지 아파트를 평가하는 것은 등록에 필요한 단계입니다. 잠재적인 차용인은 어떤 서류가 필요한지, 실제로 아파트의 모기지 평가 방법을 알아야 합니다.
모기지 아파트를 평가할 조직 선택
모기지를 얻는 과정은 여러 단계로 진행됩니다.
- 첫째, 잠재적 차용인은 은행이 자신의 고객 후보를 고려하는 데 필요한 문서 패키지를 수집해야 합니다.
- 예비 승인 후 은행이 아파트 구매를 위해 대출을 제공하기로 동의하는 대략적인 금액이 설정됩니다.
- 그 후에는 가장 중요한 일, 즉 적합한 아파트를 선택하는 것으로 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이는 차용자뿐만 아니라 은행의 담보에도 적합해야 합니다.
2013년 5월 7일에 개정된 연방법 "모기지(부동산 담보)" 제9조 1항의 조건에 따라 모기지 계약서 No. 102-F3에 따라 대출 조건 외에도 다음과 같은 조건이 적용됩니다. 모기지의 대상과 예상 가치를 명시해야 합니다. 정의에 따르면 비용은 전적으로 차용인의 부담입니다.
잠재적 모기지 차용인이 사용할 감정인은 자신의 사업입니다. 그러나 원칙적으로 은행에는 추천 평가 기관 목록이 있으며, 그 결론은 은행이 무조건 신뢰합니다.
그는 그들 중 하나를 선택하라고 주장할 권리가 없지만 은행이 제공하는 목록에서 감정인을 선택하는 것이 좋습니다. 이렇게 하면 은행 보안 서비스가 알려지지 않은 감정인을 확인할 필요가 없기 때문에 모기지 신청 처리 속도가 크게 빨라집니다.
독립적인 감정인은 합법적이어야 합니다. 즉, 등록된 감정인 조직 중 하나의 회원이어야 하며(SRO 회원 인증서를 보유하고 있다는 사실로 입증) 100만 달러 이상의 민사 책임 보험에 가입되어 있어야 합니다. 30만 루블.
보험 약관에는 일정한 경험과 전문성이 명시되어 있으며, 오류가 발생한 경우 고객에게 손해를 보상할 수 있습니다. 감정인의 선택은 사전에 은행과 합의되어야 합니다.
은행은 또한 부동산 평가 보고서 준비에 대한 특정 요구 사항을 제시합니다. 보고서는 러시아 은행 협회(ARB) 및 주택 담보 대출 협회(AHML)의 확립된 표준뿐만 아니라 은행 자체의 개별 표준도 준수해야 합니다.
확립된 양식을 통해 은행 직원은 담보 부동산에 대한 가장 완전하고 명확한 아이디어를 얻을 수 있습니다. 여기에는 아파트 자체 및 집에서의 위치와 관련된 다양한 특정 사항뿐만 아니라 아파트의 시장 가치를 분석하기 위한 샘플에 대한 감정인의 권장 사항이 포함될 수 있습니다.
그렇지 않으면 은행이 평가 보고서를 거부하고 차용인이 재평가를 명령할 시간이 없을 가능성이 있습니다.
모기지 아파트 평가 절차
부동산 감정 고객의 경우 절차는 2단계로 나눌 수 있습니다.
먼저 감정인에게 전화를 걸어 감정명령의 비용과 시기를 협의한 후 감정계약 체결 신청서를 제출해야 합니다. 평가 계약에는 날짜, 목표, 목적, 필요한 평가 유형이 명시되어 있습니다.
이를 수행하려면 다음 문서가 필요합니다 (사본이면 충분합니다).
당신의 권리를 모르시나요?
- 기초서류(매매계약서 또는 지분참여계약서, 아파트 등록증 등),
- 건물의 지적 여권 (BTI에서),
- 가능하다면 계획과 설명,
- 고객의 여권 및 연락처.
아파트 상태를 평가하려면 도착 시간에 대해 감정인과 동의해야합니다. 도착 시 그는 아파트의 주요 특성을 검사하고 불법 개조가 없는지 확인하며 평가에 필요한 사진을 촬영합니다.
주택담보대출에 대한 아파트 감정평가란 무엇인가요?
모기지에 대한 부동산 평가는 여러 가지 접근 방식으로 수행됩니다.
- 비교(아날로그) 접근 방식디:부동산 시장에서 수행되는 모든 유사한 거래에 대한 비교 분석이 수행됩니다.
- 소득 접근 방식: 시장 가치 증가에 대한 전망이 평가됩니다.
- 비용 효율적인 접근 방식: 유사한 시설을 건설하는 데 드는 비용이 결정됩니다. 이것이 부동산의 유동성을 결정하는 주요 요인이다.
통합된 접근 방식을 사용하면 다음과 같은 많은 세부 사항이 고려됩니다.
- 아파트 위치에 관해서(지구, 소지구, 인근 건물, 교통 및 사회 기반 시설, 산업 지역과의 근접성);
- 감정평가된 아파트가 위치한 건물의 상태와 관련하여(유형, 층수, 건축 연도, 외벽 및 천장 재료, 건물의 기술 지원, 일반 상태);
- 아파트 상태에 대해(층수, 평방피트, 방의 수와 면적, 유리창, 로지아 또는 발코니의 존재, 레이아웃, 통신 상태, 눈에 보이는 마감 결함의 존재).
따라서 아파트의 변하지 않은 특성만 고려됩니다. 고품질 수리가 있으면 시장 가치가 높아질 수 있지만 아파트의 유동성에는 어떤 영향도 미치지 않습니다.
받은 데이터를 기반으로 평가자는 보고서를 생성합니다. 여기에는 담보 자산의 시장 및 청산 가치에 대한 평가가 포함됩니다.
평가 보고서 자체는 아파트 검사 중에 찍은 사진, 평가 회사의 문서 사본(면허, 정책, 법인 설립 증명서, 기존 인증서), 번호 매기기, 꿰매기, 인감 및 서명 인증으로 보완됩니다. 책임자의.
법적으로는 공식 문서의 지위를 갖고 있습니다. 평균적으로 제작기간은 1~2일 정도 소요되며, 경우에 따라 최대 5일까지 소요될 수 있습니다.
특정 감정 회사를 선택할 때 설정된 마감일을 즉시 명확히하는 것이 좋습니다. 결국 잠재적 차용인이 고려를 위해 은행에 제출하는 대부분의 문서는 제한된 기간 동안 유효합니다.
시장가치와 유동가치 사이에 차이가 있을 수 있음
드문 경우지만, 담보 아파트의 시장 가치와 유동 가치가 일치하지 않습니다. 이것이 당신이 구입하는 아파트의 실제 가치를 생각하는 이유입니다. 또는 평가 시 발생할 수 있는 오류에 대해.
어쨌든 은행은 대출을 할 때 신고 금액 중 더 낮은 금액을 사용합니다. 시장 가치가 유동 가치보다 낮을 경우 은행은 담보 아파트의 시장 가치에 대해 대출을 발행합니다. 반대로 유동 가치가 시장 가치(즉, 아파트 판매자가 받기를 원하는 가치)보다 낮은 경우, 차용인은 아파트 구입에 필요한 것보다 더 작은 규모의 대출을 받을 수 있습니다. 아파트 및 추가 자금을 찾아야합니다. 아니면 다른 아파트 옵션을 찾아보세요.
모기지를 위한 부동산 가치 평가: 의도적 및 우발적 오류
과거에는 주택담보대출에 대한 고의적인 허위 가격 책정과 관련된 다양한 사기 계획이 있었습니다.
예를 들어, 잠재적인 차용인은 고의적으로 아파트 가치를 부풀려 보고서에 표시하기로 감정인과 동의할 수 있습니다.
따라서 은행은 아파트 구입을 위해 많은 금액을 발행했고 차용인은 필요한 계약금 부족을 보상할 수 있었습니다.
이제 그러한 사기 가능성은 완전히 배제되었습니다. 은행은 빌린 자금이 의도된 목적으로 사용되었다는 모든 보고서와 증거를 반복적으로 주의 깊게 확인합니다.
감정인은 분석을 위해 잘못된 아날로그 아파트 옵션을 선택함으로써 악의적인 의도가 없더라도 실수를 할 수 있습니다. 시장 가치는 주기적으로 변하며, 5~10년 후에는 어떻게 될지 예측하기 어렵습니다.
차용인이 의무를 이행하지 못하는 경우, 은행은 담보 매각 시 손실을 모두 보상하지 못할 수 있습니다.
감정인의 활동은 1998년 7월 29일자 "러시아 연방의 평가 활동에 관한 연방법"에 의해 규제됩니다. 번호 135-FZ 아래. 주요 조항에 따르면 감정인은 부동산 평가 오류에 대해 재정적 책임과 형사적 책임(경우에 따라)을 모두 부담합니다.
고객이 아파트의 시장 가치에 대한 대체 평가 형태의 증거를 가지고 있는 경우 Art에 따라 법원에서 이의를 제기할 수 있습니다. 13 연방법 "러시아 연방의 평가 활동에 관한". 감정인은 이후 고객에게 발생한 모든 손실을 보상할 의무가 있습니다.
